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2019年9月17日 葉敬誠 專家評論

轉按的博弈

多家銀行上調新造按揭利率;嚴格來說,情況與一般理解的「加息」不同,因為舊有客戶的按息不會因而增加。但銀行上調新按利率,同時又縮減轉按客戶可獲的現金回贈,卻會令借款人部署轉按時,需要作出更詳細的計算。

對借款人來說,過去幾年的借貸環境可說極為理想,不單整體上利率偏低,而且在原有按揭罰息期後轉按,新按利率即使不較舊按為低,往往也是持平,借款人卻可取得現金回贈,甚至獲得舊按戶口沒有的優惠,例如與按息掛鈎的存款戶口等。但隨着拆息上升,資金成本上升,銀行上調新按利率,卻會令借款人的如意算盤難以打響。

以一份兩年前取用的按揭為例,一般利率是「大P減3.1厘」,現時利率即2.275厘。如果現時轉按,以P計的新按利率,一般是2.675厘,按息相差0.4厘。推動轉按的主要誘因是現金回贈。現時仍有銀行為轉按客戶提供貸款額1.5%的現金回贈。那麼在轉與不轉之間,借款人應該如何考慮?

其實,借款人的考慮,涉及與銀行之間的長期博弈。以上述例子而言,如果借款人在此刻轉按,不考慮律師費,現金回贈大致可彌補約3年多因轉按而多付的利息。如果借款人判斷,2年後仍有銀行為轉按客戶提供相若的現金回贈,計算上他仍應轉按。當然,如果判斷失準,例如屆時再沒有銀行為轉按客戶提供現金回贈,而整體上新按利率維持不變,借款人便會因為轉按,而需要長期多付0.4厘的息差。

現時基本上難以預測數年後的資金供求及銀行策略。一個短期的建議是暫時按兵不動。即使原有按揭罰息期已過,也不必急於轉按,可考慮在明年初觀察屆時銀行的取態。一般而言,銀行在年初會有新的按揭貸款目標,亦較可能推出較多的優惠爭取客戶。屆時不單有機會取得較現時略佳的按揭條件,亦有較多資訊判斷,銀行削減按揭優惠,究竟是不是長期趨勢。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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