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2018年12月18日 葉敬誠 專家評論

什麼人用什麼付款安排

目前新盤付款安排五花百門,在基本的即供期、建築期付款之外,發展商往往又會提供高成數按揭安排。有些新盤只有即供付款才有高成數按揭,有些連建築期付款也有同類選擇。購買新盤的付款安排多樣化,但大家有沒有想過,什麼類型的付款安排,多是什麼種類的買家選擇?

如果一手物業未落成便已推出,最起碼的付款安排會有即供付款及建築期付款兩種安排。選用前者的話,買家會在物業未落成前便需支付全額樓價,涉及按揭的話,便是樓花期已要供樓,故名即供。

由於發展商可提早收到物業買賣金額,所以在定價上一般有較大的折扣。問題在於,要享受此折扣,對買家的財力有一定的要求──假設買方本身有物業未供滿,購買新單位,同一時間便有兩筆按揭支出;而舊居未供滿,新居的按揭申請,會以「申請人已有按揭負擔」的條件計算,按揭成數會較低,壓力測試的標準亦較高。但令人意外,雖然要具備一定財力才有條件選用即供,但近年多個大型樓盤,選用即供期付款的買家比例往往較高。

以觀塘區近日開售的某新盤為例,首輪售出488伙,樓花期至2021年;當中288伙選用半年即供、39伙用360日即供,合共佔成交67%。選用此類安排的買家,無疑有較佳的財務狀況。當然,不排除部分買家是有家人財務支持,即坊間所謂「有父幹」一族。

相對而言,建築期付款是買家先支付小部分樓價,待物業臨近現樓,才完成交易。涉及按揭的話,便是物業落成才開始供樓。由於發展商的資金不能提早回籠,因此建築期計劃下同一單位的定價會較即供期為高。選用此類安排,好處是不必同時應付新舊物業的按揭供款,可能較適合換樓客──待新居成交前,才售出舊居,以便以較寬鬆條件,取得按揭。同樣以上述項目為例,488伙單位中,只有46伙選用建築期安排。

而近年坊間常有意見認為,新盤開售,都要靠高成數按揭。但由多個新盤的成交紀錄冊看來,選用高成數按揭的買家,數量可能較一般人印象中為少。再以觀塘新盤為例,有兩個付款安排是內含八成一按的,488宗成交中,共有115宗選用即供一按安排,只佔出售單位23.6%。

當然,一個新盤的數據可能欠缺代表性,選用新盤高成數按揭安排的比率,也會視乎有關貸款條件,例如息率、手續費而變化,但整體而言,不需要發展商高成數按揭的買家,其實才是市場主流。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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