元朗新盤開售，發展商提供一個號稱借足十成的財務安排，被傳媒形容為破天荒。然後各界人士又在討論十成按揭對買家是否風險過高、發展商借足十成，究竟是否對後市信心不足？
其實，此次非本地發展商首次推出「十成按揭」。早在20多年前，也曾有老牌發展商為旗下樓盤推出十成按揭。當年的按揭安排較簡單，就是發展商賣新樓予買家，以成交單位作抵押，借足十成，分期攤還。
類似產品早已出現
而最近被熱烈討論的十成按揭，設計較為複雜，是以新購單位，另加一個無按揭物業共同抵押，舊樓估價要達新單位樓價六成，才可取得以新樓樓價計十成的按揭貸款。簡言之，新物業賣價1000萬元，借款人要借「十成」，便要再加一個樓價起碼600萬元、已供滿的物業作抵押。換算下來，抵押品值1600萬元，才可借1000萬元，按揭成數其實是62.5%。
順帶一提，同一發展商近兩年也有為旗下部分樓盤提供類似貸款，也是以「新樓+舊樓」作抵押，按揭成數上限是新樓樓價120%。與今次較大的不同是，之前的安排也接受未供滿的舊樓作共同抵押。
留意日後轉按難度
換言之，類似產品其實一早已出現。而綜合市場消息，真正選用此類安排的買家其實不多，似乎不值得大驚小怪。換一個角度看，樓價高企，發展商推出「一筆按揭，兩個抵押品」的安排，也可視為「另類父幹」，即年輕買家借助於家人資產，提取貸款。
如果買家(或其直系親屬)持有一個已供滿的物業，考慮選用類似安排時，也有需要留意的細節。與多數新盤按揭類似，此類計劃供款初期有優惠，例如是低息或免息；但優惠期後利息會高於一般銀行按揭利率。買家不宜盲目樂觀，認為在優惠期後，可以輕易轉按至一般銀行。作出財務規劃時，除了計算初期的供款，也應該計算長期供款對財務的影響。
葉敬誠
按計劃有限公司執行董事
