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2018年9月18日 葉敬誠 專家評論

「首次」十成按揭?

元朗新盤開售,發展商提供一個號稱借足十成的財務安排,被傳媒形容為破天荒。然後各界人士又在討論十成按揭對買家是否風險過高、發展商借足十成,究竟是否對後市信心不足?

其實,此次非本地發展商首次推出「十成按揭」。早在20多年前,也曾有老牌發展商為旗下樓盤推出十成按揭。當年的按揭安排較簡單,就是發展商賣新樓予買家,以成交單位作抵押,借足十成,分期攤還。

類似產品早已出現

而最近被熱烈討論的十成按揭,設計較為複雜,是以新購單位,另加一個無按揭物業共同抵押,舊樓估價要達新單位樓價六成,才可取得以新樓樓價計十成的按揭貸款。簡言之,新物業賣價1000萬元,借款人要借「十成」,便要再加一個樓價起碼600萬元、已供滿的物業作抵押。換算下來,抵押品值1600萬元,才可借1000萬元,按揭成數其實是62.5%。

順帶一提,同一發展商近兩年也有為旗下部分樓盤提供類似貸款,也是以「新樓+舊樓」作抵押,按揭成數上限是新樓樓價120%。與今次較大的不同是,之前的安排也接受未供滿的舊樓作共同抵押。

留意日後轉按難度

換言之,類似產品其實一早已出現。而綜合市場消息,真正選用此類安排的買家其實不多,似乎不值得大驚小怪。換一個角度看,樓價高企,發展商推出「一筆按揭,兩個抵押品」的安排,也可視為「另類父幹」,即年輕買家借助於家人資產,提取貸款。

如果買家(或其直系親屬)持有一個已供滿的物業,考慮選用類似安排時,也有需要留意的細節。與多數新盤按揭類似,此類計劃供款初期有優惠,例如是低息或免息;但優惠期後利息會高於一般銀行按揭利率。買家不宜盲目樂觀,認為在優惠期後,可以輕易轉按至一般銀行。作出財務規劃時,除了計算初期的供款,也應該計算長期供款對財務的影響。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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