《施政報告》調整按揭政策，對用家未有太直接的影響，反而是將買樓收租的門檻大幅下調。包括首期支出、申請按揭所需收入，均大幅下調。在市場憧憬按息下跌、租金上升，可能會吸引新晉投資者入市。但在名義租金回報率外，投資者入市又有什麼其他需要注意的支出？
在《施政報告》放寬按揭之前，已經持有一個按揭物業的人士，購買另一個物業，按揭成數上限是六成，而新舊物業按揭的總供款，不可高於月入四成。
以持有一個自住物業，現時每月按揭還款1萬元的人士為例。如果他在《施政報告》發表前購買一個600萬元的物業，可獲的按揭成數上限為360萬元。360萬元的投資物業按揭，如果以市場利率(3.875厘)、30年還款期為計，月供16929元，連同自用物業按揭每月1萬元的還款，他月入需要達67322元才可獲批按揭。而且他要有240萬元的閒資，才足夠支付收租物業的首期。
在按揭放寬之後，自用、非自用按揭的標準成數都是七成。而所有物業的按揭還款佔入息比率(DSR)，也上調至五成。同樣以持有一個自住物業，每月按揭還款1萬元的人士為例。如果他在《施政報告》後購買一個600萬元物業，可獲的按揭成數上限為420萬元，以市場利率(3.875厘)、30年還款期為計，月供19750元。連同自用物業按揭每月1萬元的還款，他月入只需在5.95萬元以上，便可滿足DSR的要求。當然，首期支出也大減至180萬元。
按資物業按揭門檻下調；加上年初港府取消所有針對投資者的印花稅、市場預期按息下調、租金在專才、非本地學生湧入下持續上升，可能會吸引一些投資初哥入市，買樓收租。不過，對於初次買樓收租的買家來說，單是計算回報，也有不少地方要注意。
差餉物業估價署有定期發表不同住宅物業的「租金回報率」，當中A類住宅(面積40方米以下)單位的租金回報率，已由2021年低位的2.3%，上升至今年8月的3.7%。名義上的租金回報率已較絕大部分本地銀行一年定期存款利率為高。
要留意的是，一般租金回報率計算方式，是市值年租金/物業市值。但買樓收租，其實有很多額外支出，例如單位的差餉(沒有寬免的情況下，為租值5%)、地租(大致上來說，界限街以北、1985年以後獲批或續約地契的物業都要支付，為租值3%)、物業管理費，視乎租賃雙方議定，現時市場習慣多由業主支付。
同樣，租賃的代理佣金(市場習慣為租客、業主各付月租的一半)、物業維修的費用、以至物業稅(扣除出租支出後實際收入的15%)，一般都不會反映在租務回報率上，但卻在在影響投資者的實際收益。
整體來說，在放寬按揭成數、下調DSR要求後，市場上的投資者入市比例應該有所提高。至於現水平的租金回報是否吸引，準包租公、包租婆們，便需要細心計算了。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
