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2024年10月15日 專家評論

供平過租趨普遍 或刺激用家入市

近兩年的租金上升,按息亦在9月開始回落。在特定條件下,已出現同一單位的按揭供款低於租金的現象。由於租金上升、按息下跌的趨勢持續,預料情況有利於樓價回穩,甚至支持樓價出現小幅度回升。

過去幾年樓價回調,其中一個背景因素是按息高企,同一個住宅單位的每月按揭還款,大幅高於租金支出,令更多用家傾向以租樓解決居住需求。以一年前即2023年10月的數據為例,當時新批按揭的利率約3.625厘,以一個樓價400萬元單位為例,七成按揭,30年還款期,每月還款約12769元。當時A類住宅單位(面積40方米以下)的租金回報率約3.1厘,即市值400萬元住宅,年租金12.4萬元,月租10333元,供款高於租金。如果我們改變條件,例如調升按揭成數,又或還款年期縮減,供款高於月租的幅度會更大。

不過,過去一年,租金持續上升,今年8月A類住宅單位的租金回報率升至3.7%,市值400萬元的單位,每月租金大致上升至1.23萬元。如果買家以近月大銀行推出的定息按揭計劃還款,以七成按揭,30年還款期,首5年定息3.125厘計,月供11995元,已輕微低於每月租金支出。

考慮到近2年租金在各類專才計劃推動下持續上升,而減息周期才剛開始,供平過租的情況料會漸趨普遍。如果準買家以租金與每月按揭還款作為是否入市的衡量標準,那麼天秤會持續向「買樓較有利」的方向傾斜。

當然,按揭供款多寡涉及多個變數,利率只是其中之一。尤其是當市場氣氛改善,樓價回升時,將抵消按息下跌對每月供款減少的影響。

不過,考慮到其他基本因素,展望未來,租金仍有上升壓力。租金上升,而按息下跌,仍是大趨勢。早前有國際機構公報大學排名,香港有5家大學擠身首百名,對非本地生入讀有一定吸引力,政府亦銳意增加本地大學的國際生名額,把香港打造為高等教育中心。問題是,國際生來港就讀,如不能居於大學宿命,他們便需要在市場上租用住宅。

有研究顯示,隨本地大學增收非本地生,假設全部非本地生都需要宿位,而25%本地生住宿,至2028年,各大學的宿位短決達12萬個。考慮到本地私人住宅存量約127萬個,未計專才計劃的持續影響,本地大學持續增加下本地生的名額,都可能會持續推高住宅,特別是小單位的租金。

展望未來數年,租金上升而按息趨跌的局面形成,可能會是左右用家是否入市的一個重要因素。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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