近月樓市氣氛偏淡，早前有機構估計，如果樓價下調情況持續，年底的負資產數目可能升至10萬宗水平。如果單純比較樓價及負資產個案的走勢，此預測其實不算離譜。問題只是，在負資產的「量」以外，大家更宜關注這些貸款的「質」。
參考近年的負資產宗數及樓價指數，大致上呈負關聯。即樓價指數愈低，負資產宗數愈高。例如2023年第一季，樓價較2022年底上升5%，負資產宗數按季減少5785宗。而2023年第三季至2024年第一季，樓價持續下跌，負資產按揭數目並由1.1萬宗，反覆升至3.2萬宗。
下周三，金管局將公布第二季的負資產統計，由於第二季樓價較第一季末有輕微下跌，如無意外，負資產宗數料會升至4萬宗水平。如果下半年樓價再有更大幅度回落，第四季度的負資產宗數破10萬宗非無可能。
上一次(也是有統計以來唯一一次)負資產個案升穿10萬宗，要數2003年非典型肺炎衝擊樓市，負資產宗數在2003第二季升至10.57萬宗。
值得留意的是，當時的市場環境與現時並不一樣。當時伴隨樓價下跌的是失業率高企。例如2003年中，失業率曾高達8.8%。在失業率偏高情況下，2002至2003年，金管局統計的負資產個案中，拖欠按揭還款逾3個月的比例，在2.11%至2.92%水平。相對而言，當年整體住宅按揭的拖欠比率在0.86%至1.22%水平。大致上來說，當年銀行界面對的不止是負資產在「量」方面的增加。在「質」方面，負資產按揭也呈現拖欠比率較高的問題。
相對而言，最近3個季度，失業率偏低，整體住宅按揭的拖欠比率於0.07%至0.09%，而負資產按揭宗數雖然有所增加，但其拖欠比率卻低於整體住宅，於0.02%至0.06%水平。
2002至2003年，負資產增加而且其拖欠比率上升，主要原因是早年的按揭批核標準較寬鬆。一個投資者可以用一份收入，向不同的銀行，為多個住宅取得七成按揭。當樓價及租金下行，利率上升時，這些業主的收入難以支持多個物業還款，便會出現負資產按揭拖欠比率較一般樓按為高的現象。
不過，近年按揭監管趨向嚴格，高成數按揭更涉及雙重審批。獲批高成數按揭的業主，其供款負擔比率並不會比整體按揭為高。結果便是負資產按揭的「量」雖然會因樓價下跌而增加，但其「質」(低拖欠比率)卻一值維持。對銀行來說，即使貸款的抵押品市值下跌，仍不會影響按月收回本金及利息。對借款人來說，樓按還款亦應該處於可負擔水平。簡單來說，在樓價下行時，負資產宗數上升難免上升。但在拖欠比率維持偏低的情況下，也不宜誇大負資產的負面影響。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
