6月中金管局公布將按揭放寬措施範圍擴大至今年2月28日前已簽訂臨時買賣合約的一手自用住宅交易，有關調整可即時幫助尤其一兩年前選用建築期付款而現時準備申請按揭上會的樓花買家，主要原因是近年樓價自高位反覆下跌逾兩成，而樓花期可長達30個月，當中一至兩年前買入樓花並選用建築期付款的買家，若現時陸續準備申請按揭上會，或因樓價已下跌10%至20%而出現估價不足。
由於銀行計算按揭成數以樓價和物業估值之低者計算，當物業估值下跌，意味實質按揭成數下降，買家需籌措額外首期差額方可上會。
現時擴大放寬按揭生效期後，例如超過1000萬元樓價的按揭成數可由過往五成提高至高達七成，即使估值下跌兩成，買家仍有機會基於按揭成數提高而毋須補付首期差額並順利上會，避免因手頭資金不足而面臨違約風險。舉例，買家於2022年以1500萬元買入一手樓花單位，現時估值下跌15%，至1275萬元，擴大放寬按揭生效期前，根據當時簽署之臨約日期，買家可造按揭成數為估值五成，買家可造按揭金額由750萬元降至637.5萬元，買家須補首期差額112.5萬元，若未能解決首期差額或面臨撻訂風險。
現時擴大放寬按揭生效期後，3000萬元或以下自用物業銀行按揭成數高達七成，上述例子的買家有機會獲銀行根據估值批出高達七成按揭即892.5萬元，買家毋須面對補付大額首期差額的問題；若還款能力足夠，可借取的按揭金額更比之前提高。
除了按揭成數，建期樓花買家現時在申請按揭上會時亦可獲暫停進行壓力測試，換句話說，入息要求只需符合既有的供款佔入息比率上限，即是以現時按息計的每月供款佔入息比率不超過50%(首套房及自用物業按揭計)。以500萬元貸款額、目前按息4.125%，年期30年為例，放寬前要通過壓測最低月入要求需達50635元，暫停壓測加2厘要求後，基本月入要求便降至48465元，減少4.3%。
是次擴大放寬範圍包含銀行按揭成數、按揭保險計劃、暫停壓力測試，主要希望幫助撤辣前買家因應樓價變化可較順利上會，與現時買家獲得同等按揭配套。但留意銀行之間的套用方式未必一致，例如有銀行暫時將放寬範圍延至撤辣前的自用樓花交易，亦有銀行將範圍延至撤辣前所有一手自用物業包括樓花及現樓。
然而，留意有兩類買家未必可獲提升按揭成數，一類是購置物業時已準備透過九成按揭上會的買家，根據按揭保險計劃於2022年2月23日起之修訂，首置買家購買1000萬元或以下自用物業可申請高達九成按揭(僅適用於現樓，2023年9月22日起適用於樓花及現樓)；九成按保的合資格樓價上限一直維持至今，若果買家在2022年中買入一個900萬元樓花單位，準備在物業落成後申請九成按揭上會，由於按揭成數已難以進一步提升，現時申請按揭的成數亦同樣高達九成，難以有進一步放寬效果。換言之，若然估值已有所下跌，便需以估值計算按揭成數，實質批出的按揭金額或有所減少。
另一類是非自用物業買家，擴大按揭放寬範圍主要希望幫助置業作自用需要的買家，故此有關放寬範圍僅適用於自用物業，若果屬於出租物業，有關按揭申請則未可跟隨放寬範圍，例如買家於2022年買入樓花單位準備作出租之用，現時申請按揭上會的按揭成數仍維持放寬前之高達五成。
不過，對於買樓收租的人士亦有喜訊，金管局公布可計作入息證明的租金收入扣減率可由不少於三成至四成降低至不少於兩成。銀行一般可將物業租金收入列入按揭申請人的入息計算，但並非計足租金100%，原因是業主將物業出租亦涉及一些支出包括維修費、地租、差餉、管理費、物業空置成本及相關稅項等，以往若按揭申請人能出示租約及租金證明，銀行可將租金收入打七折後計算，現時這個上限可提高至高達八折計算，即是買樓收租入士可將租金收入高達八成列作入息計算還款能力，變相較以往容易符合供款佔入息比率之規定。
不過，留意租金打八折之計法並非一個硬指標，銀行可因應信貸風險作出認為較合適的計法，所以銀行之間對於租金收入的評估方式未必相同。另外，若借款人未能出示租約及租金證明，暫見銀行仍可將物業之預估租金打六折後計算。
儘管放寬按揭的範圍已擴大，銀行之間的審批方式及呎度始終不盡相同；加上銀行之間的物業估值亦有機會出現差幅，買家在申請按揭前宜先作了解。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
