中環兩幢全新甲廈長江中心二期及The Henderson,從獲批重建及招標開始便一直備受關注,兩廈均會在今年落成,焦點便落在其出租率上。兩大發展商自去年已開始招租,The Henderson最新已入伙,據外媒報道,目前出租率約60%,至於長江中心二期截至今年3月,出租率僅10%。
除了受市況影響而導致偏低的出租率,中環商業地的失落是否也意味外資企業和投資者對香港失去興趣?筆者認為並不能如此武斷評論。
The Henderson原為美利道停車場,該商業地於2017年由恒地以232.8億元投得,創下當年官地總成交價新高。長江中心二期原為和記大廈,2012年屋宇署批出新圖則,大廈於2019年開始拆卸重建。在投標及計劃重建時,正處於香港經濟增長良好的時期。
可惜近年經濟環境受到疫情打擊一直未完全恢復,甲廈空置率高企,因而出現供過於求的情況,中環金鐘一帶新增的商業樓面難以快速被消化,兩幢甲廈偏低的出租率正是由此形成,與租金水平應無關係;同時,就算市況不樂觀,集團亦未必會降低對租客的要求,因涉及項目形象的關係,仍會選擇較具規模的大公司。
不過,與去年或今年3月相比,現時市場信心稍有提升,近期亦有錄得外資公司租務,經濟復甦難以一蹴而就;筆者相信,長遠而言,出租率定能改善,因為兩幢商廈各有優勢。The Henderson的硬件非常優質,符合近期多國企業均十分重視的ESG要求,亦提供很多可以舉辦酒會等活動的空間,有利企業的商務交流。
至於長江中心二期擁有全海景的景觀,對於想透過位置及景觀建立高級、具實力形象的公司十分吸引。而且不少租客與發展商合作多年,關係良好,很有機會在正式落成入伙後搬回物業,以示支持。
生意人投資者看重的是機會,香港背靠中國,具有內地市場橋頭堡的優勢;加上法制穩健、向外型經濟、貨幣穩定,不同於有些貨幣滙率波幅較大,而且在政府的招商引資的政策下,配套也較完善,種種也能夠吸引外資來港。當外資重來,經濟復原,便可消化新增的商業樓面。
盧展豪
美聯工商舖行政總裁