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2024年4月23日 專家評論

建築期付款對買賣雙方的風險

近幾年由於種種原因,發展商推出新盤,大部分買家均選用建築期付款安排,亦即在支付少量訂金後,待物業落成才完成交易。隨着樓價調整,此種付款安排對買賣雙方的風險亦逐步浮現。

建築期付款對買家的風險較為明顯,如果物業交樓時估值下跌,可能影響按揭申請。由於簽署預售樓花合約及交樓的日期相距較遠,而銀行對於建築期物業按揭的估價,原則上是按申請時的市值計算。例如簽約時成交價1000萬元的物業,交樓時估值800萬元,原則上銀行便會按市值800萬元,再根據簽署臨約當時按揭指引的限制,計算按揭成數。例如簽署臨約時的按揭成數上限是八成,現時物業可獲的按揭金額上限便是640萬元。如果買家已支付1000萬元樓價的一成作訂金,現時便需在按揭借款以外,另外準備260萬元才完成交易。如果買家未能籌措資金,後果輕則被賣方沒收訂金,重則在發展商以市價售出單位後,被追收差價。

需要留意的是,上述風險不限於樓花,在已落成物業也可能出現,例如部分現樓新盤提供超長成交期、又或先住後付安排,都可能出現交易時出現估價不足的情況。

而建築期、長成交期的安排,對發展商也有一定風險。原則上,當已簽約的買家因任何原因而未能完成交易,而賣方把單位另行出售時,如果價格下跌,發展商可以向未能完成交易的買方追收損失(兩次買賣之間的差價)。但此舉可能影響形象,而被追收的原買家,如果最終破產,發展商亦一無所得。部分發展商可能會選擇沒收原買家訂金後,不再追究。

由於近2年樓價調整,市場上不乏樓花交樓時,估值下跌、影響成交的個案。估計部分發展商,未來可能在折扣上調整,提高即供付款的吸引力,引導買家選用即供付款安排。對買家來說,如果有需要購買樓花物業,面對即供付款或建築期付款的決擇,而前者的折扣較吸引(例如一年樓花期,而折扣率高於按揭利率),在可負擔按揭還款的前提下,或可考慮以即供付款完成交易。

或者有人會說,如果買家以即供付款購買樓花,雖然沒有按揭估值不足的風險,但當樓價下跌時,他們事實上仍蒙受損失,分別只是一早借取了按揭,完成了交易。無錯,在樓價較高位入市後,樓價下跌時,不管買家以什麼付款安排購買物業,都會出現損失。但以「可負擔」的角度考慮,除非借款人收入大減,或按息大升,否則以即供期置業的按揭還款,也不會因為樓價下跌而增加、減少。比較起來,總比以建期付款入市,樓價下跌時難以成交的風險略勝一籌。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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