市場普遍預期美國加息周期已見頂結束，美國主流亦預期毋須進一步加推緊縮政策，並表明未來應開始討論放寬貨幣政策的時間，當地市場預期今年減息合共達0.75厘。相信息率將會先進入一個橫行時期，以便觀察累計加息後的滯後作用，預期美國息率將於今年中至第三季開始掉頭回落。
港息一向跟隨美息走勢，但當中步伐及幅度未必相同，儘管美國今年有機會掉頭減息，本港最優惠利率P仍較大機會先橫行一段時間，未必可即時跟隨美息掉頭回落，原因主要有兩點。
一、這次加息周期本港最優惠利率P累計加幅僅0.875厘，對比美息加幅達5.25厘，港P加息幅度少於美息達4.375厘，當美國減息，以港P現時水平未必有即時跟隨下調需要；事實上，在過往加息周期，當美息升至現時逾5%，本港最優惠利率P已達8%水平，而現時最優惠利率P介乎5.875%至6.125%為主。
二、現時港元拆息仍高於按息，基本上加息壓力尚未解除，故未有跟隨美息回落的條件。現時本港1個月拆息與最優惠利率P的差距不足1厘，大幅低於過往平均達3厘以上，反映銀行仍有息差壓力。
當今年美息回落，港元拆息料亦可下跌，而未來何時減P亦視乎港元拆息回落幅度，相信最少需待拆息跌回至低於按息水平，銀行才有機會因應資金成本及業務取態考慮減P。
自2008年金融海嘯後，環球推行寬鬆貨幣政策，香港經歷十幾年超低息環境，期間平均按息僅1.8%，故一般供樓人士已長期習慣以超低按息供樓。而由於2009年至2022年加息期前的十多年間本港最優惠利率P只曾短暫上調0.125%，有些年輕準買家甚至對加息周期又或加息對供款的影響未有概念。
過去兩年，加息因素持續影響樓市，加息周期上升步伐較以往加快，令供樓人士確實感受供款負擔增加，置業人士入市決定亦轉趨審慎，樓價由高位累積下跌逾兩成。
今年按息雖然未必可即時同步跟隨美息下降，但市場已逐步適應息率正常化，由過往超低息水平邁向正常化息率。現時已處加息期之頂，但市場按息4.125%與30年平均按息約4.19%水平相若，明顯低於過往加息見頂時期的息率。市場已預期具周期性的息率未來將向下而非向上，而拆息回落亦可改善銀行借貸成本及企業借貸支出，今年息率將向下的預期下，息率對樓市不再構成利淡因素，預期今年內本港新造按息有機會回落至4厘以下水平。
以現時市場新造按息主流低至H加1.3%、封頂息率P減1.75%(P為5.875%)或P減2%(P為6.125%)計，1個月拆息需降至低於2.825%，市場按息才可跌穿封頂息率。現時拆息仍處於接近5%水平，距離2.825%尚有明顯距離；然而，當美息下降，拆息很大機會可跟隨回落，若拆息回落至推動銀行下調最優惠利率P，屆時按息亦可同步下降。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
