最近報章報道，政府推動北部都會區發展計劃，預算下個財政年度收回430公頃土地，動用收地賠償金額達340.76億元，而收回土地的面積為過去10年總和的約2.6倍。另一份報道則指出，四大發展商在北部都會區的私有土地，未能與政府在換地發展方面達成補地價協議，他們不接受標準金額補地價，亦在傳統相討補地價方面與政府談不攏。為此政府要啟動收地程序，用現金來收回土地，令政府的財政負擔加重及延長發展期。
上述出現的是最不理想的情況，發展商經過幾十年的土地收集，目的是希望可以透過換地原地發展，但現時只可收取土地賠償金離場，幾十年的心血白費，政府在過去幾年暫緩收地，容許發展商進行換地手續，原意是希望透過換地收取補地價加快土地發展，減少政府收地費用，以及容許發展商參與配合政府規劃發展。但政府的心意是落空，可以說政府及發展商都是雙輸局面。
這個局面想起2019年筆者提出的Letter M方案，若這方案現已推行，上述雙輸的情況是可以避免。政府不用花幾年時間等發展商商討換地，幾年前就可以收地，不用預幾百億元收地賠償金，只要發出Letter M就可以收回土地。土地收回後可即時平整，然後出售，又或者一邊平整，一邊出售也可以，只要土地平整及私人土地發展進度配合就可以。出售投標土地時不用費時商討地價，因為投標地價金額是發展商自行決定出標的，政府認為合理就可以接受。
此外，Letter M制度可以有很大彈性，如政府想增加Letter M的吸引力，可容許Letter M在投標土地時，增加Letter M的面值10%或20%，這樣增值對政府來說並無增加財政負擔，因為政府是用Letter M換回來的土地，再換回市面上的Letter M。若Letter M可增值換地，則大大增加Letter M的吸引力及市場價值，而發展商在用Letter M投標土地時亦會進取一些，因為不用真金白銀來買地。
前地政總署的測量官員及政策局的政務官，都曾私底下向筆者表達Letter M提議可取，但至今仍聽不到政府對Letter M的反應。
蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理
