滙豐銀行由下周起，將上調新造H按的鎖息上限，令該行新造H按利率，由現時3.625厘，升至4.125厘。估計其他銀行會跟進，本地新造按息將進入4厘時代。按息上升除了對入市氣氛外，在其他多個層面亦會有不同的影響。
香港業主於過去一年多的時間面對的按息上升，主要原因是拆息及最優惠利率上升；其次是去年8月，滙豐帶頭將新造H按利率鎖息上限上調0.25厘。今次滙豐再上調H按鎖息，嚴格來說不可說是「帶頭」，因為此前已有中小型銀行調整H按的鎖息，個別銀行甚至直接撤除H按的鎖息機制，即部分中小型銀行的H按只有「H+」一個計息標準。
多家銀行調整H按的鎖息安排是因為拆息長時間高於新批按息，為銀行帶來資金成本的壓力。以9月11日為例，一般新批H按鎖息在3.6厘水平，較一個月拆息的4.29厘為低。理論上，如果銀行只依賴同業拆借為按揭業務融資，會陷入「做一單、蝕一單」的局面。
大型銀行的存款規模較大，較不依賴同業拆借資金，既然大行都上調新批H按鎖息，預料其他中小型銀行會跟進，新批按息將進入4厘時代。新批按息上息，不會影響既有的按揭客戶，但新入市的買家便要以新按息計算壓力測試及每月還款。以500萬元借款，25年還款期計，按息由3.625%升至4.125%，每月還款會由25368元升至26738元。通過壓測的月入要求，會由51978元升至54331元。
換個角度看，以按揭年期25年計，月入5萬元無其他債務，在按息為3.625厘時，可通過壓測借入的樓按上限約為482.6萬元，按息上調至4.125厘時，可借入上限減至約460.1萬元。換言之，在同等收入下，可負擔的樓價金額減少了。
上調按息，除了短暫刺激入市需求(本來有意入市的買家可能為趕在未加按息前完成交易)外，由於往後每月利息支出上升，市場上「租平過供」的情況持續，也會令買樓自住或收租的需求減少。此外，新造按息上調，也會帶來其他影響，最明顯的是轉按需求。
今次滙豐上調按息，同時宣布下調按揭現金回贈，由現時借款額的2.5%至2.7%，減至2%。如無意外，行動會有帶頭作用。近年按揭市場的轉按活動頻繁，主要原因是現金回贈的吸引力。如果未來新造按息上調而現金回贈下跌，將大幅降低轉按的吸引力，未來新批轉按宗數料會明顯下跌。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
