7月7日金管局放寬按揭成數、按證公司上調按揭保險適用範圍。放寬的力度不可謂不大。但三個周末下來，一、二手樓市成交量未見受措施影響而明顯增加。究竟原因何在？
回顧2019年10月及2022年2月，港府兩次調整按揭保險適用範圍，其實兩次的即時效果都欠佳。2019年10月的一手成交量約1250宗，當月放寬按揭保險(即「林鄭PLAN」)，之後的11月和12月，一手成交只有700和490宗。
2022年2月，港府再放寬按保(即市場稱呼的「波叔PLAN」)，當月一手成交量只有120宗，當時紀錄創8年新低，之後的3月成交亦只有約150宗，要待4月，一手成交量少回升至四位數。
可見，放寬按揭成數，並不一定帶來即時的刺激作用。2019年碰上社會運動、2022年遇上疫情，都令樓市成交量受壓。回看今年的按揭放寬，措施不限於按揭保險，而是樓價3600萬元以下的住宅物業，標準按揭成數都獲放寬。可是措施遇上美國聯儲局表明將持續加息，一時之間完全抵消了放寬按揭的影響。
另外，按揭成數放寬的刺激作用，可能已出現邊際效用遞減的現象。今次放寬按揭成數，不可以說上車客完全沒有受惠──由於樓價1500萬元以下物業都可借七成，而且因為銀行按揭成數上調，買家即使申請九成按保，所需支付的保費亦會較過去減少。但如果只聚焦在「首置客購買上車盤」(上車盤指樓價1000萬元以下物業，每年佔住宅成交宗數八成)，連同按保計算，他們可獲的樓按成數上限其實沒有增加──維持在九成不變。之前兩次放寬按保，上車級的購買力可能已經釋放得七七八八。
至於樓價1000萬元至3600萬元的物業，買家可獲的按揭成數較前增加。但正如本欄早前提及，困擾換樓客的是「未賣舊居，先買新居」的話，按揭成數、壓測都受影響。舉例一名業主舊居未償還按揭400萬元，尚餘年期20年，新居目標價1200萬元，雖然現時標準按揭成數是七成，但由於他舊居未售出，在新措施下，實際按揭成數仍是50%。新居按揭只可借600萬元，25年按揭；加上未賣出舊居，月入需要逾102639元才可通過壓測要求。今次放寬按揭，未有顧及此個現實問題，難以刺激換樓需求浮現。
展望下半年，如果市場普遍判斷美國利率上升周期接近完結，而疫後經濟維持穩定增長，樓市成交量可望回升。但受制於上車級買家受惠於樓按放寬的程度有限，而換樓客的困難其實未獲處理，整體來說，放寬樓按成數的刺激作用，可能會較2019及2022年的兩次放寬按保為低。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
