財政司司長陳茂波在電台節目中再次提及，政府與金管局正討論微調按揭，希望可協助市民買樓。司長今次發言似乎暗示新措施會聚焦協助自住的換樓客，大膽估計，措施未必是直接放寬按揭成數。
早前陳茂波初次表示考慮放寬按揭時，提出的理由是希望幫助自住市民置業，予人感覺是新措施目標在協助上車客。周日他再次提到有關考慮時，進一步澄清目標為幫助「換樓」的市民，並形容改動屬於「微調」。乍看起來協助換樓客，似乎與大家當初理解的目標有異。不過，如果能有效推動已置業人士換樓，其實一樣有利於上車客。
不少人初次置業時購買的是一、兩房的小單位，過了幾年，可能因為種種原因而有換樓需要。如果他們順利換樓，二手市場便會多一套「上車盤」供應。問題在於，現時種種限制令正常換樓的難度較往時為高，不單令有意換樓的業主難以改善生活環境，更直接影響市場上的二手放盤量，減少上車客置業的機會。
在按揭層面，換樓客面對多個困難：
一、如果未賣出舊居先購入新居(先買後賣)，樓價1000萬元以下物業的按揭保險成數最高只有八成。只有先賣出舊居、再購入新居(先賣後買)，才可為樓價1000萬元以下物業申請九成按保。
二、如果「先買新居再賣舊居」，而舊居仍有按揭未償還，為新居申請按揭時「供款與收入比率」、「壓力測試」都要把新和舊居揭揭供款要同時計算。
在非按揭層面，「先買後賣」的換樓客，仍需支付15%的從價印花稅，在一年內成功出售舊居，才可申請退稅。
理論上，如果換樓客採用「自賣舊居，再買新居」的策略，以上影響都不成問題。但先賣後買往往涉及多次搬遷，而租賃市場上亦較少放盤業主願意接受短期租約，令「自賣後買」的策略難以實行。可見阻礙換樓客換樓(間接影響二手上車盤供應)的，並不是按揭成數。即使進一步把按揭保險的適用範圍擴大，但換樓客因為未售出舊居，難以通過壓測，他們仍是換不了樓。
今次司長用「微調」來形容即將來到的按揭放寬，可能的方向，是對換樓客的供款與入息比率、壓力測試、申請按保時的按揭成數等要求放寬。例如只要簽署聲明，新居按揭為自用，並在指定期限內售出舊居，新申請按揭時，壓力測試可以只計新按揭的供款、換樓客仍可借取九成按揭，會對活化換樓市場大有幫助。如果同時放寬從價印花稅的付稅安排，例如換樓時只付等同首次置業的印花稅(最高4.25%)；一年內未售出舊居才要支付15%的非首置印花稅差額，刺激作用料會更大。
以上措施在正常情況(換樓客會在短期內售出舊居)的情況下，不會增加銀行、小業主的風險，但料可明顯刺激換樓市場，可能會是比機械式的提高按揭成數更為有用。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
