聯儲局6月暫停加息，但聯儲局委員持續「放鷹」，會議紀錄顯示委員估計年底前仍會加息半厘，但明年卻會進入持續數年的減息周期。要留意的是，美國的加息周期或將見頂，甚至未來幾年美息都可望回落，但港元按息至少在2024年仍可能維持在3厘以上。
回看2022年3月開始的加息周期，美息在15個月內，總共上升5厘。期內港元最優惠利率卻上升0.75厘，但反映市場資金成本的拆息則大致跟隨美息，一個月拆息由去年3月初的0.22厘，升至上周中的近5厘。拆息上升，而最優惠利率滯後，主導香港按揭市場的新造拆息按揭(H按)利率，在鎖息機制下，也由2022年初的約1.5厘，上升至近期的約3.5厘水平。
按揭利率在短時間內急升，是去年樓市成交價量下跌的原因之一。雖然聯儲局委員估計年內美息仍有半厘的上升空間，但他們也估計明年美息將回落，而且減息周期可望持續：2024年美息可能較2023年回落1厘、2025年及「長期展望」的利率都是持續下跌。
美息「即將見頂」加上長期展望回落，對香港樓市應屬好消息：置業者不必擔心利率持續上升令還款增加。但要留意，美息回落，不一定很快帶動本地按息下跌。
一如前述，至6月為止，本次加息周期美息上升5厘，港元拆息大致上跟隨美息上升，但銀行因種種原因，最優惠利率只上升0.75厘。先不論聯儲局估計今年底前美息仍有半厘上升空間，假設明後年美息回落。港息較高機會出現「拆息跟足、最優惠利率緩減」的現象。
近年本地按揭以H按為主導，新批H按利率一般為H+1.3厘，並設以最優惠利率為準的鎖息機制，現時一般為細P(5.75厘)減2.25厘或大P(6厘)減2.5厘，即都在3.5厘水平。在此機制下，如H減而P不減，除非一個月拆息跌至2.2厘以下，否則按息不會跌。當然，拆息下跌，最終會推動最優惠利率下跌。不過，P下跌的速度，預料會與其上升速度接近──較為緩慢。可能美息下跌1厘，才會推動最優惠利率下調半厘。參考聯儲局點陣圖，今年美息較現水平再上升半厘後，明年全年可能減息1厘。如果最優惠利率緩慢下跌，明年新批H按鎖息仍會在3厘以上。
當然「點陣圖」只是聯儲局的集體意見，此意見可能因為市場變化而隨時改變；但要留意，目前市場上似乎沒有其他理由支持聯儲局作出更大幅度的減息，香港的按揭借款人，宜有按息在現水平橫行較長時間的財政及心理準備。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
