今年初美國聯邦基金利率只是0.25%，差不多是歷史低位，但約從3月底開始就展開加息周期，而且加息步伐非常急促，在短短幾個月，經過六次加息，聯邦基金利率已經由0.25%，上升至最高達4%。在這個利息急速上升的時候，房地產市場受到巨大的衝擊；但香港的住宅與非住宅實質影響分別很大。
先說加息對住宅按揭有什麼影響，有兩個利息指標我們是要研究的，首先是香港銀行公會港元利息結算利率(HIBOR)，在今年1月，最低位是0.15%，而在11月3日是3.21%，差別巨大；另外一個利息指標就是香港最優惠利率(P)，同樣時間分別是5%和5.375%，差別相對來說十分輕微。
現時香港的住宅按揭一般是P減2.5%，就算是與HIBOR掛鈎的，都有一個封頂的利率，大約等如P。舉一個例子以此計算，假如樓價是800萬元，九成按揭貸款720萬元，30年期每月供款只會從28449元增加至29872元，增幅只有約5%，加幅輕微。
回看非住宅物業的按揭情況，如果是分期還款，一般都不會超過10年期。以借貸1000萬元為例，每月供款開支(包括利息和本金償還)，會由92687元升至10.7095萬元，增幅約15.5%。但很多機構投資者和上市公司，是單用利息來計算資金成本的。以借貸1000萬元為例，每年相對HIBOR，利息支出會由1.5萬元上升至32.5萬元，增幅達20.67倍。
從以上例子與計算，可以解釋為什麼現時的工商舖物業，成交幾乎陷於冰封，除了對市場前景的擔憂之外，最主要就是利息成本在短期之內上升實在太多，所有投資者都需要更多的時間來適應，才能決定是否重新返回投資物業市場。
雖然住宅物業表面上看受到的加息影響相對輕微很多，但由於外圍情況、疫情持續和世界動盪等負面因素，市場已經形成一個極度悲觀的氣氛，引致住宅市場都變得十分困難。
筆者個人預測，在明年底前，加息周期會持續，雖然步伐會減慢，但可能聯邦基金利率在加息至4.5%前，應該不會降低，以此作為推測，香港的房地產市場於未來一段時間將會是荊棘滿途。
希望與內地通關會盡快實行，為香港的經濟注入一些新的活力，而香港政府亦應該認真想想，現時的辣招是否可以放寬一些，以維持房地產市場的軟着陸。
余錦雄
香港測量師學會前會長
