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2022年1月18日 葉敬誠 專家評論

貸款人角度看漸進式按揭

特首提出資助房屋可參考新世界發展的建議,推出漸進式按揭,令買家在置業後首10年的按揭負擔減半。較多人討論在借款人角度看,類似建議有何利弊,但較少人談及銀行又會如何看待類似產品?

先說明一下,由於漸進式按揭目前沒有詳情。此處只討論最簡單可能的模式,買家購買單位,借入足額的按揭,當中一半以正常方式還款,另一半延遲還本,即只供利息,並且由賣方補貼利息。此安排便可達到買方/借款人首10年按揭還款減輕一半的目標(當然,此個極簡方案有大量衍生問題,例如補貼利息的方式?有沒有上限,如市場利息上升,補貼是否自動增加等)。

先撇開利息變化的處理問題,可能有人會問,漸進式按揭令銀行收回本金的時間減慢,銀行會不會有什麼疑慮。的確,由貸款人角度看,類似的安排,代表貸款中,有一半會以傳統息隨本減方式,本金逐步攤還減少。而另一半貸款,首10年只收利息,本金要在10年後才償還。

銀行貸款目的是賺取息差,因此在理論上,即使本金延期償還,只要收足利息,問題並不大。一定程度上,由於有部分本金較遲償還,在銀行體系「水浸」的情況下,更減輕了年年「跑數」的壓力。

不過,在風險管理角度看,貸款本金償還速度減慢,會輕微增加銀行風險。在正常情況下,本金逐步攤還,借款人出現資不抵債,物業成為負資產的風險會逐步下跌。而類似於漸進式按揭的(部分)延遲還本安排,的確會令此風險攤銷的時間放長。

惟過去一手居屋都有房委會的擔保,換言之,在借款人違約,銀行貸款出現損失時,可向房委會索償。如果未來的資助房屋也維持此種架構,理論上延期還本的安排便完全不會增加銀行的風險。估計在「協助政府解決房屋問題」的主旋律下,銀行不會介意提供此類既不會減少利息收入,又不會增加風險的樓按產品。

要留意是所謂等價交易,上述的風險不是憑空消失,只是由銀行轉往賣方,在資助房屋市場仍有可能出現,但在私人市場可能難以複製。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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