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2021年12月22日 王美鳳 專家評論

為何平均按揭年期延至27.8年

根據金管局的住宅按揭最新數字,銀行批出的平均按揭年期已近28年,創下紀錄以來最長年期;事實上,按揭年期在近20年出現延長趨勢,20年前平均按揭年期是18年,10年前延至23.7年,再逐步增加至現為27.8年,反映選用較長還款期的用家及佔比持續增加,原因為何?

近10年樓價上升一倍,但10年來家庭月入中位數升幅僅30%,人工上升速度追不及樓價升幅,置業供款能力降低下,拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額,借款人一來可減輕每月供樓負擔;二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試,即較易獲銀行批出按揭。

以現時平均按揭額約500萬元及按息計算,選用20年還款期的每月還款額約24035元;若改用30年還款期,每月供款額即降至17160元,減幅達29%。既然供樓金額降低,借款人亦較易符合壓力測試下的供款佔入息比率。同樣以上述500萬元按揭額為例,買家屬於首次置業作自住,若要符合壓力測試,假定息率上升3厘後的供款佔月入不可超於60%;買家月入5萬元,若選用20年還款期,壓力測試下供款佔月入已達69%,超出上限;但若然將按揭年期延長至30年,壓力測試下供款佔月入便降至57%,可成功通過壓測。

除了較易通過供款壓力測試,不少用家亦希望供樓輕鬆一點,因而選用30年還款期。事實上,雖然按揭以息隨本減的方式運算,較長還款期的累積利息會較多,但在低息環境下,尤其開首數年的利息相差並不大,同樣以上述例子及息率不變以便參考,選用30年期的首5年按揭利息較選用20年期只是多出約1.6萬元。不過,息率確是有機會上下調整,用家應按自身情況去考慮。

銀行對於按揭年期有審批準則,除了規定按揭年期上限不可超於30年,借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素,亦會影響銀行批出的按揭年期。銀行對上述兩者有基本衡量方法,一般來說,上述兩者與按揭年期的總和(借款人的年齡或樓齡+按揭年期)長達70至75年,部分或按情況可長達80年。

樓齡方面,實質上亦視乎物業的質素,若果是屬於管理質素較好及流轉率高的藍籌屋苑,部分銀行仍可以80年甚至多於80年減樓齡計算按揭年期;例如美孚新邨1期單位已達53年樓齡,部分銀行仍可批出30年按揭年期(53年+30年已達83年)(按保個案除外)。對於物業新舊、樓齡高低,買家在置業過程仍可自行選擇,但買家自身的年齡卻是梗局,又如何影響按揭年期?

以銀行一般以75年或部分長達80年減年齡的計法,借款人年齡超過45歲至50歲便未必有機會獲批足30年還款期。當然,實際情況是,選擇30年還款期的借款人以年輕用家較多,而中年借款人較傾向選擇25年或以下還款期。

然而,在低息環境下,高齡人士希望延長還款期幫助入市亦有所增加,究竟有沒有方法可讓高齡借款人獲批30年還款期?答案是可以的,方法是增加一位較年輕不高於40至50歲的擔保人或聯名借款人。但留意,在計算供款佔入息比率時,較多銀行的計法是,若年輕的一位入息佔比較大,才可以較年輕的借款人年齡計算按揭年期。

還有另外一個情況,現今不少父母替子女支付買樓首期,甚至代為供樓,又或礙於年輕子女入息不高,由父母作為按揭擔保人。雖然業主是年輕子女,但在計算供款佔入息比率時,若然父母入息佔比明顯較大,而子女入息未足以符合基準,父母的年齡或需納入評估,繼而影響可批出按揭年期。

以上有關計算年期方面,銀行之間及按保公司的審批準則或有分別,借款人可了解細節後方決定申請方式。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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