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2021年9月23日 王美鳳 專家評論

談談轉按增加原因

去年轉按登記量大減逾五成,主因是去年銀行曾上調樓按息率,並將轉按現金回贈大幅削減,導致轉按誘因大減。今年轉按市道回暖,根據中原研究部及中原按揭統計,今年8月銀行轉按登記共錄2102宗,按月升8.9%,創過去20個月新高,數字已連升4個月。

事實上,今年銀行對於轉按的積極性漸回升,轉按息率及條款已較去年吸引;然而,現時轉按息率約介乎H+1.3%至H+1.5%,按揭計劃罰息期以2年為主,而2年前按息較主要低至H+1.23%,低於現有按息,照道理看,純基於轉換銀行計劃而慳息的誘因仍然不大,那麼,近期推動轉按需求增加的原因為何?

今年延續去年的拆息跌勢,自4月起至今與樓按相關的1個月拆息跌至低於0.1%,今年5至9月的1個月拆息介乎0.06%至0.09%,8月1個月拆息更曾跌至0.063%的11年半新低水平,導致H按實際息率出現跌幅,加上銀行增加轉按優惠並下調息率,令轉按實際息率由去年高位曾達2.5厘降為現時部分低至1.36厘,造就超低借貸成本轉按套現的誘因增加。

現時以磚頭套取流動資金的成本相當低廉,息率低於私人貸款,並可因應物業水位套取較大金額。轉按可套取的金額以樓價估值根據按揭成數上限計算,即高達估值五至六成,再減去按揭餘額以計算可套取的流動資金。由於物業價值動輒幾百萬元或以上,若有足夠水位,透過物業可套取的貸款額可以相當充裕。

例如一個估值800萬元單位,業主剩餘按揭額100萬元,以六成上限480萬元計,扣除按揭餘額後,業主可透過轉按套現的金額高達380萬元。業主或透過持有的物業以超低息成本套取資金尋求高回報,又或作資金運用於不同用途。根據中原按揭客戶個案,近期轉按申請中,物業套現類別佔頗大比例,相信這是推動近月轉按量增加的較大原因。

除上述外,市場近年亦出現一類較持續性的轉按需求,那就是新盤業主透過轉按轉走發展商一按。於多年前,尤其在2015年第四季起,除了新盤市場上常有的二按貸款外,發展商開始流行為新盤買家提供高成數一按,按揭成數高達八成至九成,多由發展商相關及夥拍的財務公司直接提供,當中不涉及銀行審批,吸引買家以低首期輕鬆入市。

這類發展商一按普遍設有首2年至3年的低息蜜月期,按息較貼近市場低水平,但低息期完結後的息率便跳升至P減1%至P加1%不等,實際息率達4厘至6厘,為免負擔高昂利息,用家大多會衡量轉按可行性。現時銀行按息僅約1.36厘超低水平,與發展商一按息率差距甚大,故此近月亦多了用家查詢單位估值以便了解轉按可能性。

在2019年第四季政府放寬按保樓價上限後,透過高成數按保計劃轉走發展商一按的申請有所增加,因為一些現值不高於1000萬元的新盤業主,在毋須補付首期差額的情況下便可轉按至銀行享用低息按揭。若然樓價估值已超出1000萬元,由發展商八成按揭轉至銀行一般按揭,按揭成數僅達五至六成,如非樓價已累積了一定升幅,用家仍需補回首期差額才可轉按至銀行。

若以5年前買入單位為例,樓價約已上升逾40%,若以3年前買入單位為例,樓價升幅則由1%至15%不等,業主可先找銀行或按揭轉介公司為物業取得最新估值,以便了解可獲銀行批出的按揭金額,以及轉按至銀行所需補回的首期差額。

以一個案為例,買家於4年前以700萬元購入一個新盤單位,採用發展商八成一按上會,首3年按息2.5厘,現時按息已跳升至P,現為5厘,按揭餘額約490萬元;買家希望轉按至銀行免捱貴息,估價後發現物業已升值至830萬元,申請六成按揭可獲按揭金額達498萬元,故毋須補付首期差額便可透過轉按慳回不少利息。

除上述外,今年轉按市場亦受惠於其他因素,下期再續。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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