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2021年9月21日 葉敬誠 專家評論

巧婦難為無米炊

據路透社報道,中央近期提示香港的發展商,要協助解決房屋供應問題。觀乎香港的選舉制度瞬間完善,也令人期待中央示範如何解決香港房屋不足、樓價高企的問題。可是,房屋供應少,核心問題真的是發展商嗎?

先說一個故事,話說香城某家主婦,近年煮飯,白飯供應長年不足,一家八口,每餐只煮出白飯一碗。不同住的家婆擔心兒孫捱肚餓,便溫馨提示家嫂不可限量供應白飯。問題是,如果負責買米的一家之主只限量供應白米,家嫂也只能「限米煮限飯」。

當政府將建屋目標調整至公私營房屋七三比,私人房屋每年供應量1.3萬個、每年賣地(包括補地價、鐵路上蓋等)量只可興建1.3萬個單位時,其實再提示發展商配合,私樓供應都不會有明顯增加。要煮更多飯,先要更多米。要更多樓宇落成,也先要有土地供應。

假設一個情況,如果香港政府在維持公屋供應量之外,每年賣出土地可建3萬個私樓單位,其實很難想像本地發展商可以如何「不配合」,去玩囤積居奇一套(至於有沒有足夠的勞工去完成3萬個私樓,那又是另一個問題)。

當然,在香港的樓市故事中,發展商對土地供應也不是完全無關。個別發展商土地儲備充足,尤其是早年購入大量新界農地,他們在一定程度上可左右此類土地變作住宅地皮的速度──如果政府不用土地收回條例收回土地發展,而地產商又不申請補價,地皮便會長年空置。不過,中央溫馨提示後,發展商知機加快申請補價,也要港府在規劃上配合。就算議會沒有反對聲音,各類配套,尤其是交通,也不見得可及時配合。

至於今次中央出聲,會不會令數年後的私樓供應增加。其實,焦點仍是土地供應。第一個訊號應該是港府的建屋目標。如果目標大增,連農地補價規模、速度也明顯加快,大概可反映今次中央的提示發生作用;相反,如果往後土地供應仍是不緊不慢,房屋供應目標也沒有增加,結果便可能是樓價持續高企多一段時間了。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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