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2021年8月17日 葉敬誠 專家評論

樓市的期望錯配

由10多年前開始,「樓價難負擔」、「月入X萬元中產難買樓」的抱怨持續不斷。部分原因可能是小市民的期望錯配。

傳統上,華人社會似乎有「置業」才可「安居」的思想。而「中產」這個標籤,又被寄予生活應該較安穩、有餘力應付消閒開支等的期望。如果位列中產,而又未能置業,便很容易對現況心生不滿。

先說「中產」的定義,中產定義人言人殊。如果參考家庭月入中位數,政府統計處資料,今年第一季本地所有家庭月入中位數是2.58萬元,如果只計居於私樓的住戶(包括業主及租客),月入中位數是3.6萬元。居於私樓的家庭中,部分可能已是退休人士,並無收入,如果進一步計算有成員從事經濟活動的私樓住戶,入息中位數是4.5萬元,香港有三成多的家庭月入在此水平以上,統計上此類家庭已算中產。

不過,現實是月入4.5萬元,處於統計中位的中產家庭,在壓力測試要求下,選用最長的30年還款期,可借入的按揭上限為475.5萬元。如果透過九成按保入市,可購買的樓價上限約528萬元,大概可買到新界30年樓齡的細2房單位,或一手盤的開放式至1房單位。

中產家庭收入只可應付上車盤樓價,便是市場的現實。情況持續多年,背後原因與新樓供應不足、量化寬鬆推高樓價有關。展望未來,量化寬鬆是否持續不由香港控制。雖然政府看來開始着力增加住宅供應,但焦點卻放在公營房屋之上(如最近收回數幅私人地皮以供興建公營房屋)。未來數年中產收入家庭只可購買上車盤的情況難以扭轉。

近幾年種種壓抑投資需求的辣招只有治標作用。要減少此類家庭的怨氣,長遠而言只有增加供應一途。如果供應難以在短期內明顯增加,政府也應想方法管理市民的期望。如果有計劃可推高長遠住宅供應,即使短期內難以扭轉供不應求的局面,也可紓緩市民急卡入市的心態。

而對於收入正好處於「統計上中產」的家庭來說,也許要現實一點,計算自己可負擔的樓債後,調整自己的置業目標,暫時放下「上車便買夢想家居」的想法。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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