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2021年7月20日 葉敬誠 專家評論

杜絕劏房與樓價預期

上周一場國安法研討會,港澳辦主任夏寶龍在論法之外,突然跑題談及房屋問題,希望香港可「告別劏房及籠屋」。港人居住難的問題成為中央官員關心的題目,是否代表供應問題可在短期內解決?樓價在中央關注之下,又會如何發展?

以過去2年中央對港措施的施行效率,應該沒有多少人會懷疑如果北京有決心,會解決不了香港房屋問題。不少人聽到夏主任關注劏房問題,第一個反應可能是預期房屋供應將大量增加,劏房和籠屋消失,人人可以用合理價錢安居樂業,甚至樓價可能大幅調整。

不過,嚴格來說,以上想法似乎過於跳躍。解決居住問題,並非只有遏抑樓價一途。近兩年一個常見的政治分析是,北京希望香港更像新加坡──維持普通法體系、一定程度的公民自由、選舉結果不會出人意表、金融中心地位維持。不管以在政治上北京是否希望香港更像新加坡;但在房屋問題上,港府近年推出的措施卻有明顯參考新加坡的傾向。

年前港府決定在整體供應不變的情況下,未來房屋供應由六成公屋、四成私樓,改為七成公屋,三成私樓;便有點參考新加坡的感覺。當地私樓供應比例較低,多數人居於公營房屋。要留意的是,可能由於多數人的居住問題已有公營房屋解決,私樓樓價無關民生日用,新加坡的私樓也一點不便宜。

過去香港人不認為港府會認真處理高樓價問題,原因之一是庫房收入的大宗來源於賣地、物業印花稅,樓價會影響政府財政;原因之二是1997至2003年樓價下跌,令大批持有物業的中產業主怨聲載道。

如果未來是公屋供應大增、私人房屋供應減少,公私營房屋便可能出現更大的區隔。一方面低收入家庭可以較低負擔(租或買)解決居住問題;另一方面,私樓樓價也可能在持續低供應下維持穩定,高價入貨的業主不會怨聲載道。此種情況也似乎較接近北京期望香港社會穩定的立場。

小業主要留意的是,如果以上分析接近於事實發展。未來公營房屋供應充足(判斷標準應該為輪候時間大幅減少),私樓樓價可能會在供應預期減少的前提下維持,但在未來需求減少的預期下,似乎也不宜預期樓價可長年大幅上升。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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