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2021年7月16日 王美鳳 專家評論

白居二買樓未必可獲九成按揭

新一批白表購買未補地價居屋計劃(下稱白居二)買家逐步入市,推動近月未補地價資助房屋交投活躍,亦頻錄破頂成交。白居二買家除了可在二手市場購買居屋,亦可選購公屋單位(業主在居屋第二市場放售的租置屋單位)。白居二和新居屋同樣是享有樓價折讓的資助房屋,但在按揭配套上卻存在不同之處。

白表買家原則上不論購買新居屋或居二單位同樣可向銀行申請免保費九成按揭貸款,按揭年期長達25年;但實質上,居二市場居屋或公屋的可造按揭成數亦受限於單位首次出售日期距今的年期,首次出售日期起計已多年的單位或礙於按揭還款保證期限的關係而未必獲批足九成按揭或25年還款期,買家要小心找出單位的首次轉讓期。

房委會向銀行提供的居屋擔保期是30年,而公屋的擔保期是25年,由首次轉讓日期起計算,銀行會因應居屋或公屋的剩餘擔保期設定按揭成數及還款期,例如居屋單位由首次賣出日期起計已達23年,對於銀行來說,擔保期僅餘7年;有銀行會直接將30年保證期減去居屋首次出售日期,以計算可批出九成按揭的還款年期,這樣上述例子可批出的按揭年期便僅達7年,每月供款額當然大幅增加,買家的供款能力或者未必足夠。

不過,近年部分銀行已向居二買家提供較大彈性,並非一刀切以上述方式計算居屋或公屋按揭年期,例如會因應單位的剩餘擔保期彈性設定不同按揭成數及還款期。對於居屋,銀行較傾向以居屋首次出售日期計18年或19年為界線,不超於這個年期的話,便可批足九成按揭及25年還款期;原因是擔保期仍尚餘10年多,當用家供樓10年以上,按揭餘額便大致可降回原初樓價的六成或以下。

而對於公屋,由於擔保期較短,則以首次賣出日期計14至15年內為主,不超於這個年期才大機會批足九成按揭及25年還款期。公屋有別於居屋,居屋若非貨尾或撻訂重售單位,首次出售日期大多與樓齡差距不多,但二手市場未補價公屋即使樓齡較高,首次出售日期卻可能是近10年之事,故此買家需向業主取得准賣證或從土地註冊紀錄確定單位的首次轉讓日期。

對於未補價居屋或公屋單位,銀行現時提供P按(最優惠利率為基準按揭)而非市場大熱的H按(拆息按揭),實際息率現為2.5厘為主;然而,對於仍在擔保期內承造按揭的居屋或公屋單位,銀行按揭審批方面會較私樓寬鬆。

至於超出上述年期的居二單位,部分銀行會遞減可造還款期或按揭成數,例如居屋首次出售日期計達22年的話,批足25年還款期的按揭成數由九成降至八成,又或批足九成按揭的還款期由25年縮短至20年,買家便需計數,看是否可應付有關每月供款額。

若然白居二市場的居屋單位首次售出日期計已逾25年,又或公屋單位首次售出日期計已達20年或以上,銀行大致上只可跟隨私樓批出六成按揭,買家需增加三成首期才可上會;而按揭年期仍以25年為限,並非如私樓般可長達30年。由於已過擔保期,銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試,並提供足夠入息證明,在估價方面大多亦需按市值扣減樓價折扣率去計算,尤其對於破頂價單位,買家需小心衡量有否估價不足問題。

買家應注意銀行之間對於未補價居屋、公屋按揭的審批準則有所不同,入市前可先作查詢。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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