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2021年7月13日 葉敬誠 專家評論

1比99的按揭安排

清潔殺菌,有時會用到1比99的稀釋漂白水。為了增加購買新樓獲得較前的揀樓機會,市場也發展出1比99的入票、簽約安排,究竟此等操作如何增加揀樓機會,在按揭上又有什麼地方要注意?

新盤開售,發展商有時會限制認購入士的入票數量,例如一人只可入票一張。如果新盤一次推出100個單位,但有1000入票,超額認購9倍,只入票一張,個別買家獲隨機編配較前位置揀樓的機會便較低。

不過,發展商對於準買家與家人聯名入市,往往有較彈性的安排,例如夫婦二人,除每人可各自單名入票一張之外,也可二人聯名入票一張。如果二人另有一名親屬願意「出名」協助,三人總共可組成7個入票組合,大大增加入票獲較前位置揀樓的機會。如果在購置新盤時,他們以聯名組合(例如父與子)揀樓,按現行條例要求,便一定要以全部聯名人士作為買方簽約買樓。

惟不少買家,出於稅務理由,例如父、子聯名買樓,最終是希望以父親單名持有物業,一般會在購入後,將兒子的業權轉讓予父親。由於是直系親屬之間的業權轉移,毋須支付額外印花稅,只需支付從價印花稅。而為了最大程度上節省稅費,此類買家在購置新盤時,會以分權共有方式,列明業權分布為一方佔99%,另一方佔1%。完成交易後,未來持有1%的一方將業權轉讓予另一方,而按現行印花稅條例,價值200萬元或以下的住宅業權轉讓,印花稅只是100大元。一大輪部署之後,買方便完成借用家人名義,最後以單名持有物業的操作,而且額外稅費支出有限。

要留意,雖然直系親屬之間的住宅轉讓毋須支付額外印花稅,即使A、B聯名入市,第二天B將自己持有的物業1%業權全數轉售予A,交易也毋須支付額外印花稅。但在按揭上,卻一定程度上限制了此等操作。A、B以分權方式購買物業,不管業權分布比例,申請按揭時,多數銀行會要求所有業主都作為借款人,以他們的總收入及總負債計算壓測。少數銀行可接受借款人+按揭人的組合申請按揭,即如單一借款人收入足夠通過壓測,便可不計另一人的收入及負債。

但不論是二人都作借款人,抑或借款人+按揭人的組合,轉讓業權,便要償還按揭,如果未過罰息期,便需要向銀行支付罰息,一般罰息的計算是首年為借款額2%,第二年為1%,而且要退還起初獲銀行提供的現金回贈。換言之,即使以1比99的方式入市,要部署低成本轉名,一般需時2年以上,才可達到單名持有物業的狀態。

 

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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