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2021年6月2日 張聖典 專家評論

地價反映古洞未來發展

位處新界古洞的粉嶺上水市地段第279號用地,地盤面積約20萬方呎,最高可建總樓面約120萬方呎,於4月底由地政總署公布以逾86億元批出,樓面地價為每方呎近7200元,遠超市場估值預期。

在估值的角度上,測量師為地皮進行市值估算時,一般不會考慮個別投資者在地皮中可能獲得的潛在特殊利益;然而,即使考慮到中標者在區內已有不少發展項目,故以進取出價奪取地皮以達致協同效應,但觀乎政府公布的投標結果,可發現首五位的出價差距在20%之內,次高出價與中標價更只相差不足5%,反映其實不少發展商對區內前景看法樂觀。

由於上述地皮位處戰略性地理位置,坐落未來市中心的核心地帶,毗鄰連接東鐵線落馬洲支線的北環線古洞站,可享有鄰近鐵路項目配套的發展優勢,也受惠於更緊密中港合作的發展概念。此外,上述用地將作為毗鄰一些發展項目連接港鐵站的接駁點,並成為附近人流來往車站的主要通道,加上項目地面位置亦將發展為一個大型公共運輸交滙處,令項目位置具備成為區域性人流集中點的條件,也將成為一個由基建帶動發展的真實事例。

由於地契中列明中標發展商須自費於項目地面興建一個不獲總樓面豁免,且總樓面面積不少於67813方呎的公共運輸交滙處,令發展商實際上可獲得的總發展樓面較地契內訂明的約120萬方呎有所減少。若撇除上述政府樓面,是次賣地的實際樓面成交價更高達每方呎約7600元。作為新發展區內首批具規模的住宅用地,地皮呎價將成為同區地價的重要參考指標。

對於上述超乎預期的樓面地價,難免令人擔憂新區日後樓價的可負擔水平,對此筆者認為政府不應期望透過私人市場解決社會住屋需求,而應透過大力發展不受供求和經濟周期影響的可負擔公營房屋,把公私營住宅市場分隔開來,才可長遠避免樓價過高成為影響民生的社會議題。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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