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2020年8月12日 張聖典 專家評論

以退為進的「交易」

高銀於2018年末以近89億元、每方呎樓面地價約1.55萬元投得政府於啟德舊機場跑道區推出的第二幅地皮──第4B區4號地盤住宅用地。隨後本港受到愈演愈烈的中美摩擦、一連串的社會事件,乃至本年初爆發的新冠病毒疫情影響,地皮擁有人最近再公布有關地皮出售協議。

最新協議公布取消及撤回日前涉及25億元現金,以及期權認購等的前交易協議,改為以34.77億元售予新的獨立第三方。如筆者曾言,雖然本港政經狀況目前存在不明朗因素,住宅樓宇價格稍有回落,但中長期而言本港樓市大跌風險不高。是此以低價放售啟德地皮,相信只是個別公司基於財務或營運上的考慮,於啟德區內的未來住宅發展關係不大。

事實上,是次協議包括訂立日後項目單位及車位銷售的利潤分成安排,某程度反映賣方對於區內住宅物業後市發展仍抱有信心。

是次的利潤分成協議規定賣方與買方將以3:7比例分佔項目住宅單位和車位物業,截至基準日售後的實際利潤或未售的公平市值超過目標利潤的差額,當中住宅單位的目標利潤按每方呎2.9萬元計算。而據粗略市場成交資料顯示,現時仍處於發展階段前期的啟德區內住宅單位呎價平均已達2.7萬元,最高更可達4.2萬元。鑑於區內發展將逐漸成形,項目於數年落成後的呎價高於2.9萬元理應不成問題。

在發展前景良好的地區(如啟德發展區),土地交易的賣方利用利潤分成安排獲取分享未來項目所產生的利潤的機會並非罕見做法。另一方面,由於土地發展風險高,利潤分成安排意味日後買賣雙方將在某程度上共同享受和承擔發展項目的利益和風險,為土地買賣中可能出現的各種繁瑣複雜的交易問題提供了一定擔保和保障,故買方一般亦樂意接受賣方加入作為項目發展的共同持分者,分享成果。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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