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2020年7月14日 葉敬誠 專家評論

新盤建築期付款受歡迎的背後

去年按證公司放寬按揭保險的適用範圍之後,在一手市場引發一個連鎖反應──選用建築期付款的買家比例大幅增加。表面看,選用建築期或即供期,只是買家選用付款方法的小問題,但對樓市生態其實有重大影響。

按保的適用範圍由600萬元以下物業放寬至1000萬元以下物業,是特首在去年的《施政報告》中首先提及,坊間戲稱新按保為「林鄭plan」。而新按保推出至今,一個較明顯的影響,是新盤選用建築期付款的比例大升。

過去一般樓花項目,由於即供付款的折扣較多,多數情況下選用即供付款的買家較多。但在新按保推出之後,情況逆轉,多個新盤出現較多買家選用建築期付款的場面,個別新盤更有逾八成買家選用建期付款。主要原因在於,新按保只接受現樓申請,樓花買家要申請按保,只可選用建築期付款,待物業成為現樓再行申請上會。

不少人在買家角度討論過,選用建期付款加按保的風險,包括樓價下跌,估價變動或令借款額減少等。但在更宏觀的角度,建築期的選用比例大升,其實有更深層次的影響。

對發展商來說,買家用即供付款,賣方理論上會較早收回現金,更多買家選用建期付款,資金回籠的速度便較慢,對資金雄厚的本地大型發展商、近年陸續涉足本地樓市的巨型內地發展商來說,要較長時間收回資金,也不是太大問題。但對中小型發展商來說,單一項目佔集團業務的比重較高,資金回流速度的影響較大。當市場生態促使更多買家選用建期付款,也代表中小型發展商的競爭環境更為困難。

原本香港樓市已是大型發展商主導,近年內地發展商又加入市場;加上新按保的推出,建期付款成為新盤主流,中小型發展商的市場位置可能會更為邊緣化,未來寡頭主導市場的情況,可能比現時更甚。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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