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2020年7月9日 蘇振顯 專家評論

土地共享計劃部分重點

土地共享計劃有一些要點可以和讀者再討論;其中一點是經核實及同意後的基建及政府/機構社區設施費用,可在補地價中扣除。

一般在申請初期這些基建設施都是一個非常簡單的草圖,如果只用這些草圖是不容易作出一個準確的預算。要解決這個問題只有聘用則師或工程師等專業人士甚至進行探土,設計好一個雙方同意的詳細方案,最後由工料測量師作準確計算建築成本,才有機會達成協議。這過程是需要時間及專業費用。

另一個情況是政府會在十足市價(不作任何扣減)計算的補地價中,扣除政府因這土地共享計劃收回私人土地及進行土地清理的費用。在文件中政府並沒有清楚交代是否需要申請人付出收地及清理土地的費用,如政府不要申請人付出收地及土地清理費用,並不需要在地價上扣除這筆費用。但如果在十足市價的地價上扣除這筆費用,那就是將這筆收地及土地清理費用送給申請人,假設這筆費用是5000萬元,申請人就是在十足地價上少付這5000萬元。

如果要申請人負責收地及土地清理費用,那麼這筆費用便應該加在補地價上與地價一併收取,而並不是扣減。但若要申請人在付出十足市值計算的地價上,再付出收地及清理土地的費用,在邏輯上就有點問題。這個情況就等同你已付出十足市價向發展商購買住宅單位,但發展商要你再付這個單位的建築費。又或者在填海土地上以十足市價向政府買了一幅土地,但政府要買家再付這幅土地的填海工程費用。

還有一點是收地及土地清理費用,在初期只是一個粗略的估算,實際正確數目要很多年後才知道,筆者現時還代表十多年前收地的業主向政府索償,就算土地賠償數目無增加,但加上十多年的利息,最後政府要付的數目已增加非常多。此外,土地清理亦是一個難估算的數目,當年上水菜園村,政府與居民經長時間的商討,最後付出的清場費用是原先政府訂下的很多倍。

另一個可從十足市值地價扣減的項目,是按計劃定出公營房屋部分的土地價值,但並沒有提及申請人保留作自己發展的原有土地價值是否扣減。這個安排亦是與以往送地換地的補地價計算方法有別,一般正常的補地價計算方法是按新地契計算出十足市值地價(After Value),再扣減舊地契整幅土地的市值(Before Value),因為舊地契在送地之後已不存在,所以它的原來價值是要在新十足市值地價上完全扣減。但土地共享計劃只扣減用作公營房屋土地的價值,而保留作私人發展的舊地地價則不作扣減。

舉例說一幅10萬方呎土地,7萬方呎作公營房屋發展,而3萬方呎作申請人私人發展,以往的計算方法是扣減全部10萬方呎舊地契土地的市值。但根據土地共享計劃公布的公式,政府只扣減了7萬方呎作公營房屋的土地價值,而作私人發展的3萬方呎原有土地價值則不作扣減,不知是什麼原因。

回顧過去數十年,筆者在政府工作時曾處理過兩類公私合作土地發展計劃,一類是增加公務員宿舍的供應,另一類是增加居屋的供應,兩者都是政府提供土地而發展商提供資金及發展專業服務,這兩類公私合作計劃最後都中止。現時新的土地共享計劃與上述過去的計劃有分別,主要是牽涉私人土地及要與私人業主商討補地價,基建費用估算、收地及清理土地的預算。基於現時公屋土地嚴重缺乏,筆者希望這計劃可順利推行,造福急需公屋的市民。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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