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2020年6月2日 葉敬誠 專家評論

國安法的情景推演──移民潮

全國人大決定制定港區國安法,暫時看來樓市氣氛未受影響,周末日的新盤銷情維持暢旺。但無容違言,國安法的推出,的確為香港未來增加變數;其中一項是移民。不少人估計未來數年港人移民海外的數量會大增,會為樓價帶來壓力。但有關猜想可能太過跳躍。

討論前,我們先要為數據作定義,嚴格而言,本地沒有精確的移民數據統計。一般理解的「移民」是取得外地居留權或國籍,並移居外地。但香港政府不會過問居民離境的理由,因此沒有官方的移民統計。

不過,有一個數據可反映目前在境外香港人數量的規模:政府預算案建議每名18歲以上永久居民可獲派1萬元,預估700萬人受惠。住在香港18歲以上的香港永久居民只有574萬人;差額126萬人,即港府估計海外18歲以上持有香港永久居民身份人數。此大概可視為多年以來移居海外(且仍然在世)的香港人數字。數字也可與坊間估計八、九十年代「移民潮」高峰期有逾60萬人移民外地的數目互相印證。

以八十至九十年代香港人口約600萬人,十多年內有60萬人移民海外(而且一般是較高生產力的一群)。此等規模的人口外移,規模可觀,但當年並沒有令樓價下跌。眾所周知,1984年至1997年是香港樓價的上升周期。

移民潮下樓價仍然上升,有眾多原因:同期整體上人口持續增長(當年主要是本地出生數字較高)、經濟亦處於高速增長期;加上部分移民人口回流,都令需求持續上升。在供應方面,當年中英兩國限制1997年前的土地供應量,令住宅供應長時間短缺,都是刺激樓價反覆上升的原因。

到了今時,整體上人口增長的趨勢持續(現時主要是內地居民移居香港)、房屋供應則在過去10年維持偏低,而且未來都難以扭轉供應緊張的局面。與上一個移民潮比,較為欠缺的是經濟增長欠奉;但現時量化寬鬆、低利率的新常態也是上世紀樓市欠缺的利好因素。

另外要考慮「移民」的具體情景。全面售清香港資產、舉家移居他鄉當然是移民;在外國取得居留權或入籍,但長居香港、在香港就業,也是移民。對於旨在取得外國居留,為自已多留一個選項的人來說,他們未必會優先選擇移居海外。以盛傳英國考慮為BNO持有人延長居留權,甚至完全與英國護照平權一事而言,一旦實行,那些持有BNO的港人,反而是少了即時離開的誘因。

據說,近期網上搜尋移民資訊的數量急升,不少港人可能因為種種原因考慮移民;但中國最不缺的正是人。參考上世紀末的移民潮,可能有數十萬港人會部署取得外國居留權、未來香港人口的組成可能會改變,但人口大減的可能性甚低。港人移民海外數目增加,對樓價似乎難有決定性的影響。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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