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2019年9月24日 葉敬誠 專家評論

美國減息與本地樓市無關?

美國聯儲局減息四分一厘,一如市場預期,未有本地銀行跟隨調整最優惠利率。多數意見也認為,就算美息再下調,最優惠利率也難有下調空間。似乎今次美國就算進入減息周期,也不會對本地樓市帶來刺激作用──但事情發展卻又未必如此直接。

的確,由於2015年底以來,聯儲局多次加息,累積上調2.25厘,而本地銀行只在去年跟加一次,幅度更只有八分一厘。到了今年美息兩次下調,本地銀行都未有跟隨。現時美國究竟是否已進入減息周期,仍是人言人殊,尤其是最近一次議息會議後,紀錄顯示聯儲局對是否繼續減息出現分歧。不過,單以香港而言,由於過去幾年美息加而本地最優惠利率大致維持,一般估計,不論美息是否持續下跌,本地最優惠利率暫難以下調。

在現時拆息偏高的環境,不論是H按或P按,事實上都是以P(最優惠利率)減作為供樓利率;如果最優惠利率在未來一段時間都難以下調,供樓業主的支出也不會減少,豈不是意味本地樓市完全不會受惠於美國減息?情況卻不一定。

本地銀行體系結餘於2015年11月曾逾4200億元水平。其後美國加息而港元最優惠利率大致不變,此種「水浸」現象慢慢改變,至近期結餘數字已回至500多億元的水平。以近日港元及美元拆息比較,美元拆息仍輕微高於港元,理論上會吸引本地資金外流。但美元如持續減息,可能會令美元拆息回落,令吸引本地資金外流的一個因素淡去,形勢上多少有利於本地資產價格維持。

當然,如果美息往後下調的幅度不大,美元拆息仍然高於港元拆息,仍是不利於港元資產價格。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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