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2019年5月7日 葉敬誠 專家評論

再出辣招遏市?

樓市在過年後走勢凌厲,不單多家大行發表看好後市的報告,連著名的樓市淡友也轉為看好。一般估計樓價於年內有約一成升幅,個別人士更預期樓價今明兩年可大升三成。在樓市預期大升之際,不少人又會疑慮,香港政府會無所作為,抑或再出辣招?

樓市近年上升,始於2008年金融海嘯後的量化寬鬆,而樓價上升,亦觸發港府多次出招,分別是:

2010年:特別印花稅,2012年「加辣」,取得住宅物業後36個月內轉讓會被徵收,稅率為樓價10%至20%,視乎持有時間而定。

2012年:買家印花稅,非永久居民購買物價時徵收,稅率為樓價15%。

2013年:雙倍印花稅,將原有的從價印花稅稅率調升一倍(即「第一標準稅率」),只有未持有物業的香港永久居民可獲豁免,可以「第二標準稅率」,即上限4.25%付稅。

2016年:調整從價印花稅,將印花稅第一標準稅率劃一為15%,只有未持有物業的香港永久居民可獲豁免,可以「第二標準稅率」,即上限4.25%付稅。

回顧一下港府的招數,不可謂不辣,一個外來買家現時要購買香港的住宅,便要先付樓價30%的印花稅,3年內轉讓,不論升跌,再收賣價10%至20%的印花稅。如果是手上有住宅的永久居民再置業,印花稅亦達樓價15%;只有未持有物業的永久居民,印花稅支出較低。

眾多招數推出,不可以說沒有效果,至少成交量是大為減少。2010年二手住宅成交量達12萬宗,是年港府推出特別印花稅,2011年的二手成交跌至7.5萬宗水平,2018年數字更只有4萬餘宗。但問題是樓價卻是反覆上升。

近期樓價回升,因為勢頭強勁,市場在看好後市之時,亦開始討論官方會不會出招遏市。政府不願樓價升幅過高,再出招是高機率事件。問題是過去多輪的出招,事實上並未令樓價回落,再出類似的招數,為何又會有不同的效果?

後記:世事如棋局局新,本來世人預期本周中美貿易談判達成協議。但美國總統特朗普突然在Twitter寫幾句增收關稅,結果全部專家跌眼鏡。如果中美再啟動貿易戰,本地樓市氣氛亦勢將惡化,也許官員也不必頭痛是不是要再推辣招了。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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