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2019年4月18日 王美鳳 專家評論

近親轉讓物業對按揭的影響

自2016年11月起,政府提高住宅買賣印花稅至樓價15%,由於稅率偏高,措施推出後,市場關注的是什麼情況下可豁免繳交新稅率。當中香港首置人士仍可以舊稅率支付印花稅,即第二標準稅率;而漸漸受市場關注的是近親轉讓物業的稅項豁免,不論近親是否已持有物業,近親即配偶、父母、子女、兄弟姊妹之間轉讓物業業權,不但豁免額外印花稅,亦只需繳交稅率較低的舊印花稅。

近親轉讓物業的豁免方式逐漸被市場解讀為一個避稅方法,例子是買家已擁有一個住宅物業,他想再買物業作為長線投資或收租之用,根據現行稅制,他需為新購物業繳付新印花稅率15%;但他先把自己市值800萬元的唯一物業轉讓予近親,自己再以首置客身份入市另一個價值1000萬元單位,買家需付的印花稅總共是近親轉讓物業的印花稅及新購物業的印花稅,同以首置印花稅率3.75%計算,總數是67.5萬元,若不先轉讓物業回復首置身份,以新稅率計算的新購物業印花稅便是150萬元。透過以上方法,買家省回稅項共82.5萬元,達樓價的8.25%;買家更可重覆以相同方法入市,即是再轉讓物業予近親,再回復首置買家身份購買物業。

從以上例子看來,似乎令人聯想近親轉讓是否一個措施漏洞,讓買家可以透過此方法避開繳付新印花稅率;但實際上,基於按揭借款的限制,以及轉讓物業予近親的風險,透過此方法慳稅的買家佔比不大。若然上述例子的買家資金實力非常雄厚,交易不涉及按揭上會,他確實可以多次透過近親轉讓物業的方式節省相當多的稅項。

不過,實際上,對於一般買家需要借取按揭完成交易而言,雖然買家可以轉讓物業予近親,惟一般情況下買家仍然是該物業的供款人,那麼買家已有按揭在身,新購物業的貸款便會成為二套房按揭,即使以首置身份買入單位,按揭成數仍需降低一成,而壓力測試下的供款佔入息比率上限亦需降低10個百分點,兩層樓加起的每月總供款增加但壓力測試要求提高,買家需要很充裕還款能力及足夠首期資金方可上會完成交易。

再者,近親轉讓物業涉及家庭成員的共識及對他們的信賴,買家亦需承擔相關風險,例如家庭糾紛、真正收益分配等問題。由於新舊印花稅率的差距確實太大,故此在某程度上透過此方法減省稅項亦似乎是無可厚非。而此方法更加有利於資金財力雄厚的買家,故此亦開始有人提出是否應在豁免方式加以修訂,例如是限制次數及轉讓時間等。

另一款近親轉讓方式涉及除名,印花稅措施推出前,夫婦愛聯名買入物業以共同擁有業權,但現時來說便等如少了一個首置買家的身份配額,故此近年漸多除名個案出現,即是原本是夫婦或近親聯名的物業,透過轉讓一半或有關分額的業權,把單位轉為一人名持有,例如太太買入丈夫佔50%的業權,物業由太太持有,丈夫則回復首置身份。

由於除名只涉及轉讓一半或有關分額的業權,故此印花稅的計算方式只是以有關業權分額的市值計算舊印花稅,例如物業市值600萬元,夫婦轉讓一半業權即只需以300萬元計算較低的舊印花稅率1.5%,繳付4.5萬元便可讓丈夫回復首置身份再入市。這種近親轉讓除名方式在市場上的個案較多,因為主要涉及夫婦之間決定,較為容易處理,印花稅亦只需一半。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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