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2018年11月22日 王美鳳 專家評論

加息後壓測假定加幅應調整?

自2010年8月,壓力測試措施出台,通過壓力測試成為申請按揭的基本要求。2013年2月第六輪樓按措施推出,壓力測試進一步加強,假定按息上升幅度由2厘加至3厘。壓力測試推出的原因是要應對加息帶來供款上升的壓力,在設計上是以當前按息假設上升3厘後,計算每月供款佔入息比率是否合格,上車人士或首套房按揭以不超於60%為上限。若果是屬於第二套房按揭或非自用物業,壓力測試下的供款佔入息比率上限便降至50%。

為何假定息率升幅是3厘?香港在對上一次的加息及減息周期,最優惠利率(P)的累計調整幅度均約為3厘,P由5厘加至8厘及隨後由8厘降至5厘,目前壓力測試以假定息率上升3厘計算,相信亦以過去港息平均調整幅度為考慮因素。

不過,市場有聲音提出,3厘的幅度是否符合是次加息周期;事實上,壓力測試於2010年便出台;然而,美息最終延至2015年底才啟動上升周期,至於港息,亦延至剛過去的9月才啟動港P上調周期。對於長線用家而言,供樓期可長達20至30年,換樓期亦一般長達5至8年以上,及早準備加息對供款負擔的影響,是可以理解。

然而,在加幅方面,美息在經濟數字支持下,預期由今年內截至明年底可再加息4次,2020年再加息1次,即美國聯儲局目標是把息率邁向3.5厘水平,而長期中性息率是3厘,意味加息亦為着未來因應經濟變化可存在減息空間,港息即使跟足,連同過去9月的加P幅度,港P累計加幅可能僅達1.25厘至1.5厘,與3厘仍有一些距離。

壓力測試的假定升幅為供款人士作好加息來臨的防守準備,有利於管理信貸風險;然而,當香港已進入加息周期後,按息已隨之上升,有關假定3厘的升幅是否應相應調減才較合理?香港供樓按息主要以浮息為基準,當最優惠利率上升,無論現有或新造P按或H按(現以P按封頂息率計)用家的每月供款均會增加,若加息後的假定升幅仍然維持不變,原則上按揭申請人的上會難度便會較加息前增加。

是次大部分本地銀行上調最優惠利率幅度為0.125厘,加幅輕微,影響上述壓力測試的難度亦相當有限。不過,當未來進一步加息,按揭申請人通過壓力測試的難度便會逐步較原先增加。舉一個例子,以目前平均按揭金額約400萬及25年還款期計算,今年9月加息前的每月供款約17445元,通過壓力測試的最低入息要求是39950元,若累計加息達1厘,而壓力測試的假定幅度沒有調整,最低入息要求便需增加約一成,至43978元方可通過壓力測試。

中原按揭曾於去年12月及今年9月委託香港大學民意研究計劃進行《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》;其中,有探討公眾在港息上升下對壓力測試的看法,被問及「壓力測試」在本港加息後是否應該相應下調,去年12月調查顯示59%受訪者認為壓力測試假定升幅應下調,今年9月同類調查的數字為41%,但仍屬受訪者的大比數;更有2.2%受訪者認為應該取消壓力測試,合共佔43%;而認為壓力測試應維持不變的受訪者則約34%。

近月樓市吹淡風,但政府對減辣充滿保留。事實上,調整壓力測試假定幅度實則上並非屬於減辣,而是對應調整;相反,若果在加息後沒有相應調減壓力測試的假定加息幅度,就變相等同加辣。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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