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2018年11月13日 葉敬誠 專家評論

買樓致富深植人心

樓價調整,一、二手成交量維持偏低水平,但有物業代理統計,近月「親屬轉讓」的比重高企。一定程度上,反映買樓投資的概念,已經深入民心,小業主千方百計,甚至不惜先付出印花稅,以部署未來入市。

成交量跌,但持牌物業代理人數卻創新高,有專家撰文,認真計算多少代理人平分一宗交易、多少人食白果等等。有趣的是,有關分析計漏了一件事:官方紀錄到的二手成交,當中有不少是近親之間轉讓,一般而言,此類交易都不需物業代理介入。

以10月份為例,二手住宅成交登記約2000宗,而地產代理統計到的近親轉讓有15%,即約300宗,比率為近年新高。統計方式是比較買賣雙方名字,如買方與賣方之中,有一個名字重複,例如賣方為A、B,買方為A,視為親屬內部轉讓。要留意,此方法其實低估了親屬之間轉讓的規模。例如丈夫把自己單名持有的物業轉讓予妻子,由此方法便無從統計。

「賣樓」是為了買樓

根據現行印花稅條例,直系親屬之間的轉讓,需要繳交印花稅,而稅率為第二標準稅率(或俗稱舊稅率),即市值1.5%至4.25%;以一個市值600萬元物業為例,如由夫婦A、B持有,轉名予A;視為A購入半份物業,印花稅為600萬x3%÷2,即9萬元。

親屬之間大費周章,把物業轉來轉去,最常見的理由是為了日後購置第二個物業時,可少繳印花稅、多借按揭貸款。以上文的B為例,如果他是香港永久居民,原先持有的物業是其唯一香港物業,轉名予配偶之後;B再購買另一個住宅物業,印花稅率便按第一標準計,即1.5%至4.25%,以600萬元樓價計,為3%,即18萬元。相對而言,如果在舊物業不轉名的情況下購買第二個住宅,樓價600萬元,印花稅為15%,即90萬元,比轉名後再入市高得多。

在按揭方面,如果轉讓時物業仍有按揭,買家A可能需要申請按揭貸款償還舊債。如果A的單人收入已可通過壓力測試,B不需作擔保人的話,B日後亦可以較寬鬆的條件申請按揭。

在樓市調整之際,直系親屬成交卻持續旺場,一定程度上反映「買樓致富」的信念深入民心。而且執行此類策略的業主,可能估計樓價不會有太大調整,否則他們大可待樓價跌得更多時才轉名,以便節省更多印花稅。至於他們是否睇得準,他們又會在何時、以甚麼價位再入市,便有待觀察了。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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