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2018年10月15日 余錦雄 專家評論

對施政報告房屋及土地供應一些意見

上星期三行政長官林鄭月娥發表任內第二份《施政報告》,而當中最令市民關注的就是有關土地供應和房屋議題的部分。由於現時香港土地供應非常緊張,而令到現今香港市民可以說是處於根本無法置業的情況。即使早前推出的新房屋政策,例如居屋售價和現時市價脫鈎,從而令居屋大減價,但供應量太少卻不能應付市民需求。因此,這次在第二份《施政報告》中所提出的政策對能否解決香港住屋問題會是關注重點。

以下是筆者對《施政報告》房屋及土地供應部分的一些意見:

一、「政府願意就房協重建老舊屋邨提供協助並藉此增加公營房屋單位的供應。政府已決定將今年6月公布改撥為公營房屋發展的其中一幅位於啟德的用地給房協用作重建真善美村,然後再在真善美村原址重建樂民新村。啟德用地的其餘新建單位亦可用作安置其他受政府發展計劃或市建局項目影響的合資格非業主住戶。」

筆者支持政府上述政策,相信可以帶動公營房屋的更新及增加供應。

二、「部分的公務員建屋合作社樓宇位於市區的高密度發展地段,這些樓宇樓齡高而密度低,未有用盡有關地段的地積比率,加上個別地段鄰近現有公共屋邨及有關配套設施,若然我們能啟動這些樓宇的重建,將可增加房屋供應」。「為此,我會邀請市建局物色一至兩個適合作高密度發展的公務員合作社地段作為試點,並研究按照市建局沿用的推展項目方式,重建該些合作社地段。若重建能盡用該地段的地積比率,我們會要求市建局把部分收回的土地預留作興建公營房屋,之前提及的房協安置屋邨構思,也可用於處理重建公務員合作社項目時的遷置問題。」

筆者支持政府上述政策,但其中牽涉個別業主的私人利益及補地價等的考慮,希望政府能制定一個整體有效的方案,用以帶動市區重建及增加公營和私營房屋供應。

三、「石硤尾大坑西邨是一個為低收入家庭提供低於市值租金的私營出租屋邨,由非牟利團體香港平民屋宇公司興建和管理。平民屋宇公司籌劃在原址分階段重建大坑西邨,並正就遷置的安排諮詢受影響的住戶。政府已明確表示,在該公司須就居民的安置作出妥善安排的前提下,會大力支持該公司盡快落實重建計劃,並提供所需協助,以改善屋邨設施和增加房屋供應。」

筆者支持政府上述政策,但大坑西邨重建,除了妥善安置原來居民之外,希望政府與業主平民屋宇公司能向公眾解釋如何制定一個整體有效的方案,用以帶動市區重建及增加公營及私營房屋供應。

四、「基於我的房屋理念和政策,《長策》下未來10年的房屋供應目標中的公私營房屋比例可能需作調整。事實上,社會對10年房屋供應中的公私營房屋比例應否維持60:40,也有不同意見。運房局會在更新下一個10年房屋供應目標的時候,充分考慮最新的發展和社會各界的意見。」

筆者支持增加公營房屋比例至70:30,但與此同時,希望政府能將整體土地供應盡量擴大,以達致私營房屋的實質土地供應亦能增加。

五、「房委會在參考房協先導計劃的實施情況後加入該計劃讓其資助出售單位業主亦可將未補價的單位分租給有需要家庭」;「接納房協的建議,在其轄下的未補價資助出售房屋試行一項『長者業主樓換樓先導計劃』,讓年滿60歲並擁有單位業權滿10年的業主,可在未補價的第二市場出售其原有單位後購買一個面積較小的單位」,以及「由房委會推出一項嶄新的優惠措施,容許所有家庭成員均年滿70歲的全長者寬敞戶,在調遷至較小的新或經翻新的單位後,可享終身全免租金。」

筆者支持政府上述政策,相信可以推動房屋的更新及增加供應,並且可以讓有需要的長者受惠。

六、「增加過渡性住屋供應」;「在重新推出的活化工廈措施,我們會容許改裝整幢工廈為過渡性房屋。政府亦積極協助非牟利機構,研究可否於閒置的私人和政府土地興建預製組合屋,現時有數個項目正在進行。」

筆者支持政府上述政策,相信可以推動房屋的更新及增加短期過渡性住屋供應,並且可以讓有需要的群體受惠。但政府可能需要推出一些資助或者鼓勵計劃,吸引私人工業大廈的業主多參與這項計劃。

七、「開發土地,從來不易」;「大嶼山是香港最大的島嶼,香港國際機場坐落於此,是我們通往世界各地的大門。待港珠澳大橋通車後,香港與其他粵港澳大灣區城市的交通將更為便捷,大嶼山會成為通往世界和連接其他大灣區城市的雙門戶」。「政府提出發展大嶼山的願景,涵蓋中部水域交椅洲和喜靈洲附近的人工島、大嶼山北岸和屯門沿海地帶,包括重新規劃後的內河碼頭區和龍鼓灘等多個發展區;並配以一套全新的運輸基建網絡貫通各區,為香港經濟發展、民生改善,為市民安居樂業燃點希望。我們會透過以下五項政策方針,並作出投資,實現這個跨越未來二、三十年的願景」;「政府決定馬上展開研究在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海,建造合共約1700公頃的多個人工島。研究和設計工作將於短期內啟動,爭取首階段的填海工程於2025年展開。透過填海所得的土地儲備,可規劃用作興建26萬至40萬個住宅單位,供70萬至110萬人口居住,其中七成為公營房屋。預計首階段的住宅單位可在2032年入伙。在中部水域興建人工島有助滿足長遠的房屋、經濟及就業需要,配合香港整體人口增長及經濟發展。我們可運用新增的土地儲備,將現時市區的稠密人口分散,有利落實舊區重建,改善居住環境,達致更均衡的全港空間發展布局。」

筆者代表全國工商聯房地產商會香港及國際分會去年曾就政府的東大嶼都會計劃,提出建議書。在當時我們希望政府能制定政策大量填海,以增加土地供應。這次特首的《施政報告》,提出的明日大嶼山發展,其中包括1700公頃的填海計劃,筆者十分贊成,並希望政府全力執行,盡快落實,使香港的長遠經濟發展能夠持續。

八、「新界棕地發展」;「但無論如何,我認同社會期望發展棕地,既可增加房屋供應,亦可改善目前新界部分地區雜亂無章的景觀。我已指示發展局統籌有關部門提前研究新界北棕地的發展,並展開其餘760公頃棕地的研究,探討這些零散的棕地當中哪些較具發展潛力。」

新界棕地是被破壞了的綠化地或農地,用來發展房屋理所當然。這個看似簡單的選項其實是困難重重。首先是規劃及收地需要,從公眾諮詢、改劃用途到收地、清拆和涉及的補償安置,往往需時10年或以上;其次是由於很多棕地正用作港口後勤、物流運作、回收場、建造業機械及物料貯存等用途。

雖然困難,但筆者相信,政府是必須面對的,我們不能讓棕地長期永遠的存在下去,政府預計在今年內會完成兩項早前已啟動的棕地作業研究,以便制訂政策和擬訂執行安排。我們希望政府能夠加快速度,安排棕地使用者的配置問題,並盡快將棕地收回作適當的規劃及發展。

九、「土地共享先導計劃」;「根據一些公開資料及粗略估計,私人發展商合共擁有不少於1000公頃的新界農地」;「但若要更早釋放、更好利用那些不在政府發展規劃的私人擁有土地,我們認為可以透過公平和具高透明度的『土地共享先導計劃』,以在短中期滿足公營和私營房屋的需求。」

筆者支持政府上述政策,相信可以更快發展新界的合適土地,增加房屋供應,並且可以讓有需要的群體受惠。但希望政府必須如承諾一樣,在制定「土地共享先導計劃」申請機制中必須公平、公開和透明,讓所有合資格私人土地業權人都可參加,並以一套公開準則和程序處理各個申請及挑選合適的項目。此外,計劃需在資訊發放上做到適時透明,釋除公眾疑慮。

十、「活化工廈」;「政府在先前活化工廈計劃至今批出合共124宗改裝整幢舊工廈以及重建工廈的申請。計劃提供更多樓面面積以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要,亦善用了珍貴的土地資源。經檢討成效後,我們決定重啟工廈活化計劃。新計劃加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途。」

政府重啟活化工廈政策,並在其具體內容增加靈活性及使用用途,我們非常支持政府這個政策,現時香港仍然有很多殘舊的工業大廈,沒有合適的使用,我們熱切希望政府這個新的3年活化工廈政策,能推動市區更新及增加各類用途的房屋供應。

不過,如上面我們提出關於改變工廈作為短期過渡性住屋供應,政府可能需要推出一些資助或者鼓勵計劃,以吸引私人工業大廈的業主多參與。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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