衣食住行中，對香港人來說，住可謂是最重要的一環，而住屋亦是我們生活中一樣必需的東西，即使有穩定工作，但如果沒有擁有一個安樂窩，相信大部分人也覺得生活上不算完滿；同時，滿足市民在住屋上的需求更是社會安穩的象徵，只要毋須為置業煩惱，就可以減少不少社會上的問題。
過去10年，隨着不少因素，香港住宅樓價節節上升，目前一般工作10年以上，想要置業的家庭，也根本負擔不起昂貴的樓價。今年普遍的看法認為年內香港的樓市將會再上升，一手樓價將上升約5%，而二手樓價更會上升10%至15%。可以看出房價走勢仍然持續上升，即使只是擁有百多方呎，俗稱納米樓的超小型單位在面對有需求的市場下，價格也是令人望樓輕嘆。
供應需求多年來失去平衡，加上歷史性的低息環境，導致樓價近10年上升的主要原因，但在未來的中期，以致長期，樓價是否繼續只升不跌？
筆者看正面的因素當中最重要的有：一、隨着粵港澳大灣區的發展愈來愈成熟，在各樣設施正式開通後，各區之間的交通時間將會大幅減少。大灣區的市民將會更容易來港，更會因此吸引不少人選擇來港工作。屆時選擇來港置業的買家數量也會因此增加，可以說香港的樓市在未來發展中的內地買家增加不少。
二、同時，由於大灣區的經濟發展會令大灣區內的市民收入增加，香港和大灣區內其他城市的樓價之間的差距將會縮少。尤其是因為區內第三產業的發展會愈來愈強，對於商場辦公室的需求也會逐漸上升，因此香港的樓價和租金也會有所上升。
三、樓宇供應量不能大幅增加。
相反，負面的主要原因有：一、已經持續了一段時間的中美貿易戰影響的不單只是中國和美國方面，香港的生活、經濟和樓市都會受到不少衝擊。估計中美之間的貿易問題，會是一個長期的爭拗，基本上沒可能有一個圓滿的解決方案。未來的不可測，有可能會造成樓市出乎意料的跌幅。
二、另外一個更重要的因素，就是借貸成本，美國加息的速度不斷加快，香港作為聯繫滙率的一員，定必會跟隨，過去10年，整體樓價升了兩倍多，但工資平均只上升60%至70%左右；樓價負擔能力比率於2017年是19.4倍，世界最高；而2018年的供樓收入負擔比率，估計已經達到70%。未來數年究竟最終利息的負擔，會給供樓人士增加多少，這個考慮，對樓市的上落，相信有決定性的影響。
三、現在香港的中級以上住宅，特別是豪宅，主力買家是來自內地，這個購買力包含資金轉移的考慮因素，客戶很多以現金一次支付樓價。由於內地經濟前景亦不明朗，這類內地買家是否仍然持續，有待商榷。
從上面可見，香港一方面因為大灣區發展而產生經濟大幅向前的機遇，令樓市上升，但另一方面又因為中美貿易戰和加息影響樓價，使未來香港的樓市將可能面臨同一時間受到各方面的風險威脅而改變，何去何從，實在費煞思量！
余錦雄
香港測量師學會前會長
