展望2025年，多個機構估計明年本地住宅樓價在升跌5%之間波動，可說「樓價平穩」是市場主流預期。市場有此預期，是因為利好和利淡樓價的因素都十分明顯。但值得留意，一個「灰犀牛」現象，可能會左右明年樓市。
回顧2024年，樓市大致上呈「旺市不旺價」的局面。一手住宅至11月底的成交登記約1.6萬宗，較2023年全年上升50%。二手住宅同期成交登記逾3萬宗，較2023年全年上升約4%。成交價方面，至12月中，反映二手樓價的中原領先指數較去年底下跌6.5%。現時展望明年，多個機構對樓價的評估，不是估計上升5%，就是估計下跌5%，整體上可說市場主流預期後市窄幅上落。
多個機構提到，明年利好樓市的主要因素是租金回報。在來港專才住屋需求帶動下，住宅租金可望持續上升，相對而言，按息及定存利率仍有下跌的空間。10月A類住宅的名義租金回報率已達3.7%，較港元定期存款利率為高。在購買第二套住宅已不用支付辣稅、按揭成數對比自住物業不用下調、而利率看跌的期望下，預期部分定期存款會流向樓市。
不過，明年的利淡因素也一樣明顯。至2024年第三季，一手已落成未出售的住宅約2.1萬伙，建築中未售出樓花7.7萬個(當中1.3萬個已批預售而未推出，1.2萬個正申請預售)。而近年一手住宅按年成交量約1.5萬個，一手餘貨積存，發展商難以進取價推盤。兩大因素互相抵消，來年樓價升也升不了多少，跌也跌不了多少。
值得留意的是，多個發表了樓市預測的機構都未有提及滙率因素。特朗普重回白宮，已明言會上調中國貨關稅，市場預期中國會下調人民幣滙率應對。「人民幣兌美元(及港元)下跌」，可說是一個市場已知，但暫時無視的「灰犀牛」因素。
人民幣滙價若下跌，預料會吸引更多港人北上消費，對提振中國內地來港遊客消費也是不利因素，明年香港零售市道不容樂觀。而在理論上，港元兌人民幣滙價上升，持有人民幣的買家購入港元資產(包括股和樓)的動力會下跌。
根據地產代理統計，近月一手市場交易中，買家姓名為漢語拼音的佔比高達四至五成。這些買家，市場統稱為「內地買家」，實際身份可能是中國內地人，也可能是持有香港身分證的新來港人士；後者可能已經在港生活一段時間，但一般仍有深厚的國內聯繫，甚至有部分收入源於內地。人民幣滙價如在明年出現較大下調，這些已成為樓市主力的「內地買家」入市態度會否改變，值得市場留意。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
