多家大型銀行近日再度推出樓按現金回贈；加上金管局關注下，銀行審批按揭流程恢復正常，顯示銀行對按揭業務轉趨積極。新入市的買家暫時不必擔心銀行取態影響按揭審批。不過，早兩年以建築期入市的新盤買家，面對的按揭問題仍有待解決。
8月底金管局與銀行開會後，多家銀行承諾，在收齊所需文件後，可在兩星期內發出按揭申請結果。幾星期下來，我們發現銀行整體上的按揭審批流程有加快，「兩星期有結果」的承諾大致有落實。
上星期多家大型銀行恢復為按揭借款人提供現金回贈，更是銀行對按揭業務轉趨積極的訊號──如果銀行對爭取按揭貸款興趣缺乏，根本不必在按揭優惠上大費心思。
銀行取態轉趨積極，在金管局的關注外，更主要的原因應該與拆息回落有關。新近一個月拆息約3.88厘，較一個月前的4.5厘回落約62點子。以近期新批按揭利率約4.125厘計，對那些資金較依靠拆借的銀行來說，按揭業務由微蝕轉變成微利。整體上銀行利息成本下跌，按揭胃納自然回升。由於預期美元將進入減息周期，展望拆息及存款利率持續回落，在短期內，銀行按揭業務再收繮的機會不大。對有意入市的準買家來說，至少不必擔心找到筍盤卻找不到按揭融資。不過，對市場上另一群買家來說，他們的按揭問題仍未解決。
說的正是過去幾年以建築期付款方式購買樓花的買家。過去幾年，樓價下跌，不少曾推出的樓花項目在加推單位時，都需要提供較大的折讓。令較早購入單位的買家，面對申請按揭時估值不足的問題。粗略計算，由現時至明年上半年，有2000多個在2021、2022年樓市高位以建築期付款購入的單位入伙，而此批單位中，部分出現估值較購入下下跌15%至30%的跌幅。
估值下跌，令此批單位的買家在樓按之外，需要另外籌措資金以完成交易。例如原先樓價1000萬元的單位，買家在樓花階段支付10%，即100萬元的樓價。現時物業估值如為800萬元，即使申請九成按保，可借的樓按上限亦只有720萬元，買家需要另外籌措180萬元才可完成交易。
如果有相當數量的建期樓花買家因為按揭問題未能完成交易，不單這些買家會損失訂金，可能面臨發展商追收損失。發展商收回大量單位重售，勢必調整售價，進一步影響市場氣氛。
如何協助此批買家完成交易、減低建期樓花取消交易的衝擊，便有待當局或相關機構提出更有創意的解決方案了。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
