香港的工商舖市場近年陷入低迷，投資者和中小企面臨諸多挑戰，特別是在銀行貸款方面的困難。雖然今年年初港府全面取消對住宅市場的多項限制，帶來一波短暫的市場回暖，但這一政策對工商舖市場的幫助卻微乎其微。與住宅市場相比，工商舖市場依然冷清，銀行對於這類物業的貸款審批條件愈發苛刻，導致投資者望而卻步。
其中一個主要問題是銀行對住宅和工商舖物業的貸款利率存在明顯差距。購買住宅的按揭貸款利率通常為優惠利率(P減)，封頂利率約在4.125%左右；然而，購買工商舖物業的貸款則通常以拆息(H加)來計算，近來的HIBOR升到差不多5厘，引致貸款利率普遍高達7厘甚至更高，這使投資者的供樓壓力顯著增加，更大大打擊對工商舖市場的信心。
此外，儘管非住宅物業的投資回報率通常在3%至5%左右，明顯高於住宅物業的2%至3%，但由於貸款利率的巨大差異，許多投資者仍然更傾向於投資住宅市場；加上銀行對於非住宅物業的估值和審批時間過於保守，導致許多投資者無法在交易期內獲得貸款，最終只能取消交易。這一系列問題進一步加劇工商舖市場的低迷，形成一個惡性循環。
值得注意的是，近期某些銀行的定期存款利率高達4%至5%，這讓部分人誤以為銀行承接住宅按揭貸款可能會虧損；然而，實際情況並非如此。香港銀行體系中有超過16萬億元的總存款；其中約45%為活期和儲蓄存款，這些存款的利率非常低甚至為零。因此，銀行利用這些低息存款來承做住宅按揭貸款，仍能賺取相當可觀的利息差。
在這樣的背景下，工商舖市場的投資者面臨比住宅市場更為嚴峻的挑戰。寫字樓、零售、飲食等行業仍處於恢復期，租金持續下調，進一步壓縮持有非住宅物業的投資者和中小企業的利潤空間，使得他們在面對高額供樓壓力時，顯得更加無力。
為了避免進一步對香港金融體系造成衝擊，相關機構有必要重新審視這一範疇的問題。金管局應該考慮向銀行業發出指引，調整對工商舖物業貸款的政策，例如加快各類型工商舖按揭的審批，又或將其利率與住宅市場看齊。這樣的政策調整將有助於恢復工商舖市場的活力，並對整體經濟帶來積極的影響。
近期金管局與多間銀行代表會面，建議銀行積極參與各類型貸款業務，個別銀行亦承諾，在「收齊客戶文件」之後，可以在兩個星期之內發出按揭申請的審批結果通知，從而協助市場增加注入的流動性。不過，這個承諾存在很多可以處理的空間，具體效果如何，有待觀察。
銀行作為香港經濟的支柱，應該在這個關鍵時期承擔起社會責任，適當調整貸款條件，與市場各方共同度過難關。隨着未來美國利率的回調，工商舖市場有望重新回到穩定發展的軌道上，為香港經濟的復甦注入新的動力。
余錦雄
香港測量師學會前會長
