非住宅物業，包括寫字樓、商舖及工廈等的房產。由於住宅物業是作為自住居多，很少部分會作為長期投資物業的形式存在於市場，所以非住宅物業很多都屬於企業擁有的投資資產，每年為產權擁有人提供穩定的回報。
不過，近年香港市道低迷，而且相對息口高企，導致很多非住宅物業都受到重大打擊，從而對擁有的企業帶來負面的效應。很多數據例如銀行業的企業融資貸款，過去多月持續收縮以百億元計，並且壞賬比率亦有惡化的跡象。
市場不景氣，租務市場疲弱，引致投資需求和活動減少，造成資產價格下跌，而為非住宅投資物業提供融資的銀行，鑑於經濟不明朗、環球政治混亂，以及息口高企的風險因素增加，批出貸款時亦顯得十分審慎。銀行減少數以百億元貸款額，變相令相關市場流動資金減少，投資需求更形下降，如此惡性循環，令非住宅物業面對極大的困難。
或者首先看看現在非住宅的貸款市場相對住宅貸款市場的種種問題。工商舖物業一般按揭成數都相對較低。雖然最近財政司宣布撤辣，容許工商舖最高的按揭成數是70%，但實際現在市場上，不單沒有銀行提供70%的按揭，甚至取得30%至40%的按揭貸款，亦是一件十分不容易的事情。
另外，工商舖的按揭利率和還款期同樣和住宅有所不同。購買住宅向銀行貸款是以優惠利率(P減)來計算，現時一般封頂的利率在4.25%左右；貸款年期可以長達30年。可是工商舖物業的按揭條件，絕大多數是以拆息(H加)來計算，近年HIBOR高企，工商舖物業的利率很容易可以超過7厘甚至8厘；貸款年期相對亦甚短，大多數只有5至8年。現時購買一個工商舖投資物業，就算你首付50%，並且能夠取得50%的貸款，但你每月所收的租金，相信亦未有所需供款的一半。試問工商舖市場何來投資動力。
2月底樓市全面撤辣後，住宅物業交投量大幅飆升，但工商舖未明顯受惠，資料顯示3月工商舖共錄203宗成交，對比去年尚在疫後恢復初期的3月402宗，減幅竟然高達50%。近期市埸上幾宗大額成交，蝕讓價亦非常驚人，例如上環全新小型全幢商廈，去年意向價14億元，近期以約7.5億易手，平均呎價僅8315元，估計較最高峰時價值下滑超過40%。另外一個未經證實的消息，中環美國銀行大廈其中一層寫字樓，亦錄得銀主劈價低至每呎1.8萬多元成交。舖位方面，亦有傳聞投資者沽售尖沙咀海防道舖位作價1.3億元，相較6年前購入價大幅下跌約57%。
從上述可見，在這樣的市場氛圍下，工商舖物業貸款成為一個突出的問題。許多中小企業面臨貸款難以獲得的困境，這不僅影響到他們的經營，還可能導致更廣泛的經濟問題。
銀行對於工商舖物業的貸款標準愈來愈嚴格，不僅體現在貸款額和利息等，更在手續上關卡重重。許多企業尋求貸款時，面臨各種繁瑣的文件和條件，這使得貸款過程變得極為複雜及耗時。對於一些急需資金的中小企業來說，無疑是一大困擾。
當然，利率的上升也使得貸款變得更加昂貴。隨着經濟的不穩定因素增加，銀行開始提高貸款利率，這對於那些已經處於財務困境中的企業來說，又是雪上加霜；再者，由於資產估值下跌，許多中小企業面臨抵押物不足的問題。銀行在每年檢查貸款時，往往需要企業提供足夠的抵押物，或者償還部分貸款(俗稱call loan)，以提高銀行的貸款資金安全性。
筆者建議，現時業界面對這些挑戰，政府和金融機構有需要採取積極行動支持市場，從而降低硬着陸的經濟及金融風險。首先，政府可以通過各種渠道，向中小企業提供更多的貸款支持，例如降低貸款利率或提供更寬鬆的貸款條件；其次，金融機構可以考慮調整貸款政策，更加靈活地滿足中小企業的資金需求。又或者可以要求融資機構以較低的住宅貸款利息，來支持工商舖企業貸款的負擔。
總的來說，工商舖物業貸款的困境是香港地產市場面臨的一個新挑戰。政府、金融機構和企業主需要攜手合作，共同應對這一困難，以促進香港地產市場的穩定和健康發展。
余錦雄
香港測量師學會前會長
