今年年初疫情之後，原本期望經濟可以快速反彈。但現實是殘酷的，經濟復甦步伐未如理想，股市更持續下跌，恒生指數近日跌至接近16000點水平。房地產市場亦是不甚理想，不管是住宅、商舖還是寫字樓，市況都是極度疲弱。
香港一向有國際金融中心的美譽；其中，中環的甲級寫字樓，亦因為受到跨國性金融集團的追捧，租金持續居於世界最前列。從香港甲級寫字樓的市場表現，我們可以看到經濟前景的隱憂。
首先，看看最近一則甲級寫字樓售出的消息，相關的物業是中環中心高層，面積約2.7萬方呎；據悉，作價約7.5億元，呎價約2.78萬元。
回說2017年，差不多整幢中環中心以402億元售出，平均呎價約3.3萬元。收購的財團之後分層出售，在2018年最高峰期，49樓及50樓兩層以26億元沽出，平均呎價約5萬元，今次成交的全層單位，雖然是極高層，並且擁有全維港海景，但造價反而低出45%。反映在過去5年中環甲級寫字樓，資產價值跌價接近一半。
租金亦是持續受壓，2023年上半年，幾家擁有甲級寫字樓的上市公司中期報告，都記錄到租金下降、空置率增加，需求規模偏小。太古集團公布，在上半年，香港辦公樓租金收入27.78億元，按年下降2%。第二季營運數據顯示，太古廣場和太古坊租金分別下降12%和9%。九龍倉集團半年業績顯示，由於全球經濟不明朗和供過於求的情況持續，海港城的寫字樓租金持續疲軟。收入和營業盈利均下降8%。該區域2023年6月末的出租率僅為88%。
現在已經是12月中，下半年的正式業績，雖然未公布，但在市場已經可以看到近半年的表現。甲級寫字樓市場供應過剩似乎繼續對租金和出租率構成壓力，租務市場充滿挑戰的宏觀環境影響下，租金及資產價值相信尚未見底。
由於中美政治經濟仍然是互相爭抝，全球金融架構醞釀結構性改變，資本市埸負面的前景，引致在香港的跨國性大型金融機構，正在縮小規模，甚至撤離；加上疫情之後，「在家工作」又是一個潮流。甲級寫字樓近一年，不單沒有刺激性的大型租賃案例，更加面對一波又一波的退租潮。
近期中環甲級寫字樓租客結構出現頗大變化，以往的大型金融機構，漸漸降低使用率，而空出來的位置，很多時會被一些國際奢侈品牌及醫療檢測、專業醫美等行業所取代。一些甲廈大業主亦升級設施以開拓這些新客源，中環甲廈由「辦公樓」走向「半零售化」。
這個甲級寫字樓租客的結構性改變，間接反映香港可能會出現的經濟結構性改變。香港之前由於作為東方與西方的橋樑，基本上在所有活動都同時得到東西兩方面的利益，市面繁榮興盛，持續超過100年。在疫情之前更加去到頂峰，單單金融服務業，幾乎已經可以支撐半邊天下。不過，正如上文所述，我們現在更需要是有實質生產的製造業、有帶領世界改變的創新科技業、有品牌效應的推廣業和新一批國家的旅遊與貿易關係等等。
我們需要由從前的中國與歐美的超級聯繫人，改變為中國與「一帶一路」國家的超級聯繫人。這個改變包含很多需求與認知，包括語言、宗教、文化、知識、不同市場需求、不同產品的供應商、不同科技的發展等。筆者個人對前景雖然是樂觀的，但同時亦相信，一個經濟結構的改變，不是一朝一夕能夠完成，在未來兩三年的時間，我們要好好把握，做好這個過渡時期的黃金機會，在未來的世界格局，維持香港繼續做一個先進的國際城市。
余錦雄
香港測量師學會前會長
