差餉物業估價署周三公布最新私人住宅市場統計，5月所有類別樓價指數報305.9，較4月微跌1.23%，按年則挫12.7%；若相較2021年9月高峰398.1，不足3年累瀉23.2%，對比以往港樓的大型熊市周期，這跌幅未算太嚴重。
本港樓價今年3月和4月分別按月升1.88%及0.52%，底因眾所周知，是政府2月發表的《財政預算案》宣布撤銷全部樓市「辣招」帶來的刺激，惟反彈僅兩個月便回落，這趟「小陽春」似乎比普遍想像中短暫，撤辣效應迅速結束。
樓價稍彈即回，租金上揚趨勢短期仍持續。差估署資料顯示，所有類別租金指數「連下三城」，5月份攀抵189水平，單月進賬逾1%，3個月累升2.5%。暑假快到，新學年臨近是租賃市場相對活躍的季節，預料租金具上調空間，如果樓價未再反彈，整體住宅租金回報率的升勢應能延續。
附【圖】所見，以差估署統計的平均售價和租金推算，九龍區A類(面積431方呎以下)、港島區B類(面積431至752方呎)、新界區C類(面積753至1075方呎)單位的租金回報率分別升抵4.31厘、3.24厘、2.76厘，跟2021年到2022年谷底比較，至今上升0.61至1.74厘。必須補充，不同區份和面積的單位租金回報當然有差異，但趨勢大致相若，相信上述3類型單位足以反映大市表現。
置業收租回報上升，能否帶動樓市轉好？似乎未宜樂觀，原因有二。
首先，美國聯儲局利率政策尚存變數，減息日子一再推遲，且下調幅度料縮水，高息維持更久(Higher for Longer)反而成為市場共識，即使本港小型單位租金回報可達4厘，扣除業主成本(差餉、管理費、維修等)，對比大概4厘的定期存款利率仍略遜半籌，尤其是考慮到樓價下跌風險，吸引力進一步下降。
其次，從港樓往績分析，自2008年金融海嘯後租金回報反覆下降，顯示樓價愈升愈有而租金長期跑輸，到近年收租回報率改善，實質上應是「樓熊」來襲，回報率被動上升所致，租金並非主導樓市的關鍵因素。
樓市觸頂下挫接近3年，2023年初也曾在放鬆防疫封控後出現一次「小陽春」，連續上漲4個月，升幅差不多半成，惟之後再度下行，本輪「樓熊」像港股過去數年般陷入「彈散」格局的可能性猶在，畢竟全面「撤辣」過後，暫時仍然缺乏其他助長樓市復甦的催化劑，加上面對高息環境，相信樓價尋底之旅還未到達終站。
信報投資研究部
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