即巿股評 | 2024-06-27 07:19
差餉物業估價署周三公布最新私人住宅市場統計,5月所有類別樓價指數報305.9,較4月微跌1.23%,按年則挫12.7%;若相較2021年9月高峰398.1,不足3年累瀉23.2%,對比以往港樓的大型熊市周期,這跌幅未算太嚴重。
本港樓價今年3月和4月分別按月升1.88%及0.52%,底因眾所周知,是政府2月發表的《財政預算案》宣布撤銷全部樓市「辣招」帶來的刺激,惟反彈僅兩個月便回落,這趟「小陽春」似乎比普遍想像中短暫,撤辣效應迅速結束。
樓價稍彈即回,租金上揚趨勢短期仍持續。差估署資料顯示,所有類別租金指數「連下三城」,5月份攀抵189水平,單月進賬逾1%,3個月累升2.5%。暑假快到,新學年臨近是租賃市場相對活躍的季節,預料租金具上調空間,如果樓價未再反彈,整體住宅租金回報率的升勢應能延續。
附【圖】所見,以差估署統計的平均售價和租金推算,九龍區A類(面積431方呎以下)、港島區B類(面積431至752方呎)、新界區C類(面積753至1075方呎)單位的租金回報率分別升抵4.31厘、3.24厘、2.76厘,跟2021年到2022年谷底比較,至今上升0.61至1.74厘。必須補充,不同區份和面積的單位租金回報當然有差異,但趨勢大致相若,相信上述3類型單位足以反映大市表現。
置業收租回報上升,能否帶動樓市轉好?似乎未宜樂觀,原因有二。
首先,美國聯儲局利率政策尚存變數,減息日子一再推遲,且下調幅度料縮水,高息維持更久(Higher for Longer)反而成為市場共識,即使本港小型單位租金回報可達4厘,扣除業主成本(差餉、管理費、維修等),對比大概4厘的定期存款利率仍略遜半籌,尤其是考慮到樓價下跌風險,吸引力進一步下降。
其次,從港樓往績分析,自2008年金融海嘯後租金回報反覆下降,顯示樓價愈升愈有而租金長期跑輸,到近年收租回報率改善,實質上應是「樓熊」來襲,回報率被動上升所致,租金並非主導樓市的關鍵因素。
樓市觸頂下挫接近3年,2023年初也曾在放鬆防疫封控後出現一次「小陽春」,連續上漲4個月,升幅差不多半成,惟之後再度下行,本輪「樓熊」像港股過去數年般陷入「彈散」格局的可能性猶在,畢竟全面「撤辣」過後,暫時仍然缺乏其他助長樓市復甦的催化劑,加上面對高息環境,相信樓價尋底之旅還未到達終站。
信報投資研究部
立即試用EJFQ 盡覽獨家內容