港股11月大反撲持續，恒指昨天高開673點後，升抵18011點才掉頭回順，埋單仍漲294點，收報17619點，成交達2049億元，是半年來最旺。
內房股為升市火車頭，藍籌「三甲」再次由碧桂園(02007)、碧桂園服務(06098)、龍湖(00960)包辦，分別進賬45.5%、26.7%、16.5%，兩隻官企中國海外發展(00688)與華潤置地(01109)也上揚8.9%和11.8%。碧桂園以行業及指數「龍頭」身份，股價兩日接近翻倍，11月10個交易日共飆222%，確屬誇張，比起今年3月的反彈更具「報復性」，不過市值距離一年高位仍蒸發約六成。
附【圖】所見，根據EJFQ系統篩選資料，目前市值超過50億元、由一年低位回升30%以上的內地房地產企業(包括物管股)合共39間，全部股價較一年高峰仍下滑15.5%到84.9%，僅4家成功攀越250天線，顯示從技術角度看未能幫助個股大範圍「熊轉牛」，即使漲幅超逾三成，惟只宜視作極端嚴重超賣引發的報復性反彈。事實上，以恒生中國內地地產指數為基準，自去年頂峰最多累插80%，恒生科技指數則瀉74.4%，足證房企比科網股更超賣，或具較大空間。
恒大(03333)在2021年引爆內房債務危機，樓市輾轉步入寒冬，投資者預期的「中央救市」等了又等，到10月中二十大後未有動靜才絕望，內房股遭加快拋售，拖累股價再度尋底。至11月官方終於接連出招，繼擴大民營企業債券融資規模達2500億元人民幣，人民銀行與銀保監頒布16項「金融支持房地產市場平穩健康發展」措施，除向房企放水外，亦惠及個人按揭貸款。
中央連環拳能否有序化解行業高槓桿問題，需要時間傳導，現階段只宜審慎觀察，尤其是對銀行資產質素的影響，必須加倍注意。然而，政策假如真的呈現轉向而效果欠佳，自然「陸續有來」，因此內房股已見谷底應無懸念，卻不代表樓市可止跌。
內地70城市新建住宅平均價連挫13個月，9月按年回落幅度擴至2.3%，由於新冠疫情尚未完全受控，第四季表現難以樂觀，2023年復甦機會存在不少變數，但在持續去槓桿情況下，除非國家「房住不炒」政策逆轉，否則極其量是保障樓市「平穩發展」，房企投資價值仍須重估。
換句話說，內房股跟新經濟板塊同樣面臨「再估值」挑戰，經歷本輪債務風暴洗禮後，能夠幸存的企業都已「質變」，高增長期一去難返，投資者將更注視盈利與派息，具官方背景的中海外及潤地市盈率和股息率或許確屬吸引水平，可考慮逢低收集。當然，政策消息不斷，在投機資金主導下，大型民營可算是短炒恩物。
信報投資研究部
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