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2022年10月20日 即巿股評 港股直擊

【EJFQ信析】全球磚頭去泡沫 港樓市回調未完

行政長官李家超昨天宣讀上任後首份《施政報告》,對備受關注的樓市調控措施着墨不多,「減辣」只涉及合資格人才成為香港永久性居民後,可申請退回買家印花稅及部分住宅印花稅。本港地產股隨即回吐,新世界發展(00017)最傷,瀉7.7%,收報18.82元,漸接近2008年「海嘯價」16.08元;希慎興業(00014)亦創52周新低,挫3.3%,其他同業跌幅介乎2%至4%。

今次「減辣」只屬聊勝於無,而且吸納人才成效尚要視乎具體安排,對正在下行的樓市難提供支持,反而增加住宅供應若真的「講得出做得到」,加上利率續升,樓價中短期預料難扭跌勢。

樓市回調屬「全球現象」,非香港獨有。內地房企去槓桿及頻現「爛尾樓」,且中央堅持「房住不炒」,房價前景黯淡。其他發達國家市況亦普遍來到拐點,美國標普Case-Shiller樓價指數按月升幅,在早幾個月已開始縮窄,到公布7月最新數據時終於轉跌;英國、南韓、紐西蘭、澳洲和加拿大樓價同樣趨向下行,箇中原因十分簡單,因為環球央行收水。

發達國家多年來透過量化寬鬆放水救經濟,海量資金刺激資產價格抽升。地產行業在各國經濟中皆佔據重要席位,「磚頭」流動性雖低,卻能帶來穩定回報,吸引投資者大舉入市,正是近10多年樓價節節上揚的底因。

目前各地央行為抗通脹而收緊貨幣政策,水源捉襟見肘;何況已累積龐大漲幅,當中夾雜「泡沫」成份,樓價即使未致打回原形,下跌一兩成恐怕在所難免。

高盛今年6月警告,加息令按揭負擔急增,將拖冧樓市;研究結果顯示,美國和OECD(經合組織)基準利率每上調1厘,預測樓價平均分別下滑2.6%及3%,樓市「硬着陸」風險升溫。該行對港樓看法更淡,認為最優惠利率上調已為樓市添壓,如果以供樓負擔與租金回報推算,樓價在兩年間要插水30%!

按差餉物業估價署統計的租金和樓價數字計算,本地物業租金回報率自2003年開始下降,到2022年挫至僅約2%至3%,扣除管理費等開支,回報再要打折,在環球利率似有還無時,或勉強可以接受,且各國放水推升樓價,獲益更可觀。時移世易,如今收水加息持續,「磚頭」回報比不上定息工具,又要面對「去泡沫化」的價值重估,投資吸引力明顯遠遜往昔。

附【圖】所示,差估署樓價指數於2021年9月觸頂後,至今年8月合共回落7.5%,比2018年、2016年的「調整」幅度細,惟指數失守34個月平均線這長期支持已有7個月,確認「牛去熊來」(詳見2022年9月8日「沿圖論勢」),難單靠剛性(自用)需求獨力支撐,樓市未言見底。

信報投資研究部

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