領展(00823)為本港最大的房地產信託基金，在現時的零售組合分布中，飲食業租金佔比最大，達28%，超級市場及食品的租金佔比為21.6%，而街市熟食檔租金佔比則為16.6%。物業組合以民生消費必需品為主，顯現出較強的抗逆力。
雖然去年疫情衝擊各行各業，宏觀經濟環境轉差，香港的整體零售市場疲弱，但領展旗下商戶服務對象多為社區居民，具一定防守性，故年內業績仍錄得不俗成績。截至今年3月底止，年度收益按年微升0.2%至107.44億港元，物業收入淨額上升0.2%至82.38億港元，可分派收入總額增加0.8%至60.1億港元，每基金單位末期分派增2%至1.4834港元，全年分派則升1%至2.8999港元。
因應物業管理費用豁免及租金減免，領展香港零售收益總額減少4.5%。續租表現方面，平均零售物業續租租金調整率下調1.8%，平均每月租金跌3.4%至每平方呎62.4港元，但第四季續租租金調整率已回升至正數。
在現有物業組合中，香港項目佔資產規模79.3%、內地項目佔16.8%、海外則佔3.9%。去年穩步推展各地業務，除了過往的中國，亦分別於4月及8月完成收購位於澳洲悉尼及英國倫敦的項目，領展冀透過增加海外併購，分散投資風險，加強其多元化及具抗逆力的物業組合，目標是在2025年令香港資產佔約70至75%，中國和海外資產佔少於20%和少於10%。
另外，領展上月宣布，收購位於廣州的太陽新天地購物中心及其相關債務，代購為32.05億元人民幣，較物業於5月時的估值折讓4.3%。太陽新天地購物中心提供約9萬平方米的零售面積，現時出租率為70.3%，今年到期租約有37%。由於項目的基本租金收入遠低於同區商場，預期集團將重新定位，改造成為迎合現代家庭的綜合休閒及購物中心，未來物業租金增長潛力龐大。
租賃市場氣氛大幅改善
隨著新冠疫情威脅逐漸消退，食肆陸續放寬社交措施，旗下商場人流增加，令租客信心提升，商討續租情況較半年前理想，預期今年租賃市場氣氛及本地消費將顯著改善。考慮到集團的內地資產組合增加，以及潛在的新收購項目，每基金單位分派增長料可維持低至中低位數增長，配以股息率貼近4厘作考量，估值依然吸引。
根據彭博通訊綜合市場分析，預期領展2021及2022年每基金單位分派為3.04及3.16港元，給予12個月目標價85.0港元，相當於今年預測市賬率1.09倍，評級「中性偏好」。
蔡向成 元富證券(香港)研究部經理
