瑞銀認為市場低估了北部都會區的開發速度，因而可能忽視了3個房地產市場即將發生的結構性變化，包括農地回收節奏加快、寫字樓面臨數十年供應過剩的挑戰、及由於人口轉移，市內社區商場市佔率下滑。
瑞銀表示，由於政府過去在完成土地供應目標上表現未如理想，認為市場未足夠重視北部都會區的發展。但此次可能有所不同，因為協商期長、官僚作風、土地溢價談判等主要障礙已經解決。政府計劃到2024年完成規劃，到2027年啟動所有收地程序，並於2032年完成所有土地平整和40%的新增住宅單位。
根據最新的城市規劃，瑞銀認為人口凈流入需達到300萬才能實現香港政府2042年1000萬的人口目標。該行認為該目標定得較高，但憑藉強力的人才吸引政策，仍有望實現。同時，北部都會區內創新科技園和中心商業區的快速發展可能影響寫字樓板塊。由於未來20年寫字樓總存量可能以5%的複合年均增長率(CAGR)，認為市場尚未反映供應增加導致的長達數十年的挑戰。
