【太盟投資集團（PAG）執行董事長單偉建】2023年9月，包括官媒在內的內地多家媒體以大字標題加驚嘆號發表了一篇題為〈現有住房14億人都住不完！〉的文章，報道一位前國家統計局官員在某論壇上的講話：「現在中國房地產供應過剩，有35億套存量房，14億人可能住不完，這麼多的空置房。」此言一出，震驚世界，全球各媒體第一時間轉載，冠以同樣的大字標題。
國家統計局前高官發聲，加上官媒報道，誰能不信呢？一下子全世界都知道，中國的房地產徹底完了。
但是中國每年商品房建築面積是有統計的。根據國家統計局的數字，過去30年商品房建築面積（不包括自建房）總和為144億平方米，中國人均居住面積在2020年達到41.76平方米，也就是說過去30年商品房建築的總面積僅夠3.45億人口居住。按照現在的人均標準，需要585億平米才能容納14億人口。換言之，以過去30年的平均建樓速度，需要120多年才能建出來。所以，無論說空置房屋30億套，還是14億人都住不完，都是不着邊際的無稽之談。
有必要和無稽之談較真嗎？非常有必要。原因是這些被賦予權威色彩的奇談怪論對房地產市場，甚至整體經濟，乃至全球投資者對中國經濟的看法，都會有實質性影響。試想，如果相信房地產行情「永無天日」，誰還敢買樓？如果認為對中國經濟直接間接貢獻至少25%的支柱產業如此不可救藥，經濟還有希望嗎？誰還敢投資呢？
經濟學家高善文在年初發表的一份研究報告中指出：「房地產市場沒有供應過剩。」他的依據有兩個。第一，過剩的特徵是二手樓交易嚴重萎縮，從頭到尾要五、六年才恢復正常，美日等國家都是如此。而中國二手樓市場交易量在2023年大幅增長。貝殼研究院的資料顯示，去年，全國二手樓成交面積和金額同比分別增長44%和30%，不可謂不猛。第二，房產開發投資在經濟中的佔比在2013年達到約12%，之後急降，去年佔比為6.6%，預測今年會降到5.5%，低於6.5-7%左右的正常水準。因此，他認為「房地產市場沒有供應過剩，但經歷了嚴重的修正，這一修正存在嚴重的超調。」
樓市擺脫困境了嗎？還沒有。表現有二。第一，2023年一二手樓合計銷售面積和金額同比分別增長6.3%和5.8%，但與二手市場大幅放量形成強烈反差的是：去年新樓銷售面積和金額同比分別下降8.2%和6.0%。何以如此呢？主要是因為「限跌令」（雖然有些地方已經開始鬆動）使新樓售價高於市值，造成有價無市，新樓賣不動。而二手樓是按市價交易的，故有價也有市。
第二，開發商仍然普遍深陷泥沼。去年住宅開發投資下跌9.3%。房企破產案件個數在2022年為123件，2023年驟升至590件。去年房企在違約的境內債券中佔比超過70%，其中96%為民營，境外債違約更是普遍現象，正常還本付息者寥寥無幾。
原文請閱5月份《信報財經月刊》
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