【本刊記者李潤茵】香港被譽為「購物天堂」，特色街道貢獻不少，旺角「波鞋街」便舉世聞名，由商戶自發形成。人稱「波鞋街大王」、富豪集團（Fulvo）創辦人彭漢釗是幕後推手之一。縱橫商場半世紀，見證波鞋街起伏，坦言疫後舖租雖大跌，同行仍然難負擔，三大長期趨勢丕變下，連這位一向進取的商人也轉守為攻，以便度過經濟寒冬。
何時進？何時退？彭漢釗看大勢──第一，科技趨勢：新冠徹底改變消費習慣，線上生意愈趨盛行；第二，經濟趨勢：人們對經濟預期向好，意味着不用憂柴憂米，現在並非這樣；第三，政治趨勢：地緣戰爭風險劇增，世界已經不同了。
由業主變租客
抉擇要衡量機會成本。目前，彭漢釗仍持有自用舖及一幢唐樓，「剛剛售出的舖位，我們已經租回來」，以現時零售市道、經濟恢復步伐，他認為租舖勝於持舖。
做生意有危自有機，市況差有利「還價」。以波鞋街為例，彭漢釗透露，已經有舖位租金，由40幾萬跌至20幾萬，跌足50%！「業主想法都是這樣，總認為你賺到錢，不會輕易減租；直至你搬走，便證明捱不下去，於是平給下一手。」
租金多少屬合理水平？「舉例西洋菜街租30萬時，波鞋街沒理由租40萬，因為西洋菜街很旺，做什麼行業都可以！反為花園街要生存，租金不能加太快。」
眼見波鞋街「走樣」，彭漢釗難掩傷感，「另一邊已租給藥房，不太『波鞋』了！業主加租是應該，但不要太瘋狂，若維持到合理租金，個個搵到食，相信人們會留下來」。
「波鞋街」非一夜建成──其實，直至1970年代，花園街仍是普通舊街，只有街坊酒樓、打鐵舖、麻將舖，以「波鞋街」名稱崛起，是始於1980年代，全靠本地商家眼光獨到，捕捉到該區潛力，「有足球場、籃球場及學校，很易聚集運動人士」。
彭憶述，全條街有許多老闆「又傾又砌」（商戶會有一定分工，賣不同性質的產品）為「大圍」謀福祉。皆因在同一條街道，若然個個都賣「大路嘢」（主流款式），沒特色是很難發展下去，「正如香港的商場，你逛完沙田後，也不用逛其他，因為千篇一律」。
相反，逛波鞋街時不時有驚喜。從前想買知名運動品牌，數來數去兩三個，本港市面實際很少選擇；1980年代起，彭漢釗陸續引進Timberland、K-Swiss等品牌，近年流行的Under Armour、行山人士喜愛HOKA，最初都由其兒子引入香港。
原文請閱11月份《信報財經月刊》
