【本刊記者郭顯通】香港樓市陰霾未散，第一季小陽春後，隨即再度陷入低迷，其中又以曾經備受追捧的「偽豪宅」為重災區。高息環境持續，內地客不似預期，本地自住客負擔不起，發展商為求「散貨」，可能要狠心「劈價」。業界人士預料，未來整體樓價要跌兩成才見底，早年高價買入的偽豪宅更難脫手。
八年前，遠東發展主席兼行政總裁邱達昌特意提醒港人慎防買入「扮豪宅」，更說日後樓市回落，這些單位的價格可跌數十個百分點。時至今日，邱達昌一席話彷彿成為預言，並正逐步應驗。今時今日的偽豪宅，可能是壓倒香港樓市的最後一根稻草。
偽豪宅與真豪宅的分野，大致有三：
一、地段。偽豪宅坐落的區域，與山頂、半山等傳統豪宅區不可同日而語。曾煥平告訴記者，不同地段的人流、景觀，都是分辨豪宅的關鍵，如山頂人流必較市區少，而且附近居民也屬於上流（同區樓價相約，住得起都非富則貴）。
有「白旋風」之稱的資深物業投資者陳清白自上世紀八十年代起做地產經紀，九十年代起即「轉行」全職炒樓。在樓市打滾四十多年，熟知全港各區樓盤，條分縷析，原來即使同為半山豪宅都有分高低，更直言啟德、將軍澳怎包裝都不會是豪宅。
二、供應。「為何淺水灣、渣甸山、筆架山是豪宅？Scarcity（稀少性）。」曾煥平續解釋，淺水灣樓價所以穩定，主要因為「無供應」。「很多當區居民一早買入物業，供斷了再無財務負擔，不到價就不會賣，反正自住很舒服」。根據差餉物業估價署《香港物業報告 2023》，今年52%新供應私人住宅位於九龍，港島只有6%，其中啟德今年成為「新樓供應庫」，十個樓盤逾一萬伙任君選擇。
三、面積。受訪者不約而同都指出，其實最為簡單、直接的豪宅界定，就是要「夠大」。曾煥平直言：「幾百呎？不要玩啦，想住豪宅又給得起錢的『豪人』，怎會想住咁細？就算喜歡住啟德（非傳統豪宅區），都要大些先得」。為了「冧心細」得來「豪」，很多發展商近年建樓盤都巧施妙計：二百呎連露台、四百呎複式單位（樓梯已佔去七、八十呎）……無所不用其極。陳清白打趣道：「好似好高級，但招呼朋友都不敢，怕被取笑！」
陳清白的答案更簡單，「這幾年全部用英文取名的盤，都是偽豪宅！」
近年發展商扭盡六壬賣樓，改名是第一步，The HOLBORN、Henley Park、KOKO MARE、63 Pokfulam……隨便瀏覽新盤成交新聞，都不難見到這些具歐陸風情的樓盤名，比起從前的「花園」、「山莊」等風格，高檔洋派氣息已成港樓「新常態」。
原文請閱8月份《信報財經月刊》
